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国家金融与发展实验室:短期内 “踩线”房企的债务违约风险将上升
11月18日，国家金融与发展实验室(NIFD)发布第三季度房地产金融专题报告。
报告称，在房企融资方面，前三季度，除了房企境内信用债券发行规模有所增加外，开发贷款、信托、境外信用债券等融资渠道仍处于收紧状态。随着重点房地产企业资金监控和融资管理规则的出台，踩线的房地产企业将直接面临计息负债规模的“硬约束”和融资过程中的歧视“潜规则”，其债务违约风险会突然上升。
NIFD房地产金融研究小组建议，规则需以稳步推进为主基调，并设置较合理的过渡期，否则短期产生的负面效应恐超过正面效应。
前三季度国内发行同比增长15.73%
报告显示，前三季度，除房地产企业发行的国内信用债券规模有所增加外，开发贷款、信托、海外信用债券等融资渠道仍处于收紧状态。
从发行国内信用债券(不包括资产证券化产品)来看，2020年前三季度发行总额为4993.59亿元，同比上升15.73%，平均票面利率约为 4.30%。分季度来看，第一、第二、第三季度房企境内信用债发行规模分别为1697.77亿元、1496.21亿元和1799.61亿元。
从存量来看，2020年第三季度末房地产企业国内信用债券余额为2.18万亿元，同比增长6.13%，其中1.49万亿元将在三年内到期。
该报告预测，随着房企进入偿债高峰期，债券发行募集的资金将主要用于借新还旧，可用于拿地和房地产项目建设的资金规模有限（住房租赁项目例外）。
从海外信用债券发行来看，2020年前三季度，内地房地产企业海外债券发行规模达到532.62亿美元(约合3627.05亿元人民币)，同比下降12.07%，平均票面利率为7.86%。
按季度计算，内地房地产企业一、二、三季度发行境外债券规模分别为272.23亿美元、75.39亿美元和184.97亿美元。截至2020年第三季度末，内地房地产企业境外债务存量余额为2265.96亿美元(约1.54万亿元人民币)。
总体来看，前三季度房企境内、外信用债融资规模合计同比上升1.78%，且融资成本略有下降。
据报告分析，在疫情形势下，债券发行审批部门放宽了优质房企国内信用债券的审批和发行条件，国内信用债券发行规模有所增加，票面利率相对较低。但由于境外疫情加剧，第二季度房企境外债权融资暂停40多天，导致前三季度境外债权债务融资规模下降。
2020年第一季度后，资金需求量大、使用周期长、外源性融资依赖程度高等行业特点，决定了目前大多数房企以高杠杆、高负债、高周转的模式运转。,房地产市场恢复超出预期，房屋销售规模和价格呈现“深V”反弹趋势。部分城市房价泡沫死灰复燃，土地交易市场持续火爆，促使监管部门在一定程度上考虑进一步加强政策监管。
房企普遍“踩线”
2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，提出《重点房地产企业资本监管和融资管理规则》(以下简称《规则》)。
规则的具体内容尚未以文件形式正式发布，市场传言通过设置“三条红线”将房企分为四个档次，房企的生息负债增长按档次控制。“三条红线”的具体内容如下：一是不含预付款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；第三，现金负债率不到1.0倍。
根据房地产企业财务指标中“三条红线”和“踩线”数量的差异，试点房地产企业将分为“红、橙、黄、绿”四个等级，等级根据计息负债的增长阈值设定，每降低一个等级，融资规模上限提高5%。
此外，如果经营活动产生的净现金流量连续三年为负，且征地资金总额超过
NIFD房地产金融研究团队根据2020年上市房地产企业年中报告和公告的数据，计算了122家总资产超过200亿元的上市房地产企业扣除预付款(合同责任)后的资产负债率、净负债率、现金短债率和“踩线”情况。
从“踩线”情况来看，中国恒大、华夏幸福、绿地控股、融创中国、富力地产、中梁控股、泰禾集团、云南城投等42家房企“踩了三道红线”，约占样本房企总数的34%。
保利地产集团、首创地产集团、欢乐城、和盛创展集团、凯撒集团、嘉园国际控股、荣盛发展、钟君集团控股、阳光城等23家房地产企业“踩两条红线”，约占样本房地产企业总数的19%。
万科、碧桂园、招商局蛇口、世茂集团、远洋运输集团、豫州集团、绿城中国、幻想曲控股、金鹿、新城控股、建业地产等40家房地产企业“踩红线”，约占样本房地产企业总数的33%。
中国海外发展、保利地产、龙湖集团、华润置地、五矿地产、招商局地产、金地等17家房地产企业没有上线，约占样本房地产企业总数的14%。
从以上测算来看，房企普遍“踩线”：12家试点房企中，“踩线”房企占比为 75%；规模以上上市房企样本中，“踩线”房企数量占比约为86%。
报告称，从房地产金融风险的角度来看，从长远来看，通过控制住房企业债务融资增长率，稳步有序降低债务水平，规则可以降低行业杠杆率，防范和化解房地产金融风险。但在短期内，“踩线”的房地产企业将直接面临计息负债规模的“硬约束”，在融资过程中可能面临金融机构降低融资评级、强化融资歧视的可能性，债务违约风险会突然上升。
此外，一些财务杠杆高、资金周转能力弱的“踩线”房企短期偿债压力大，流动性严重紧张。融资规模收紧可能导致其现金流断裂，房企、银行、信托等相关金融机构与债券市场存在交叉违约的可能性，可能导致金融系统性风险。
因此，NIFD房地产金融研究团队认为，规则应以稳步推进为基础，设定合理的过渡期，否则短期负面影响可能大于正面影响。
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