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25城75万间租赁住房进场，白领公寓会不会死？

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评•论

话题 | 长租公寓

插图 | 摄影伦小野、陶贰珂

版权 | 图片版权归摄影师所有

最近，沉寂许久的住房租赁行业迎来了久违的“阳光”。国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、审批、资金、税费以及金融等多方面着手，推动保障性租赁住房的建设。北上广深等25城也在住建部统一部署下指定保障性租赁住房的新增目标，据已公开数据统计，约有75万间房源。这些保障性租赁房源加速进场时，行业中狂欢者大有所在，但也有一些玩家可能会暗自神伤，甚至从此消失不见。

插图 | 摄影 伦小野；空间秘探嘉宾摄影师

版权 | 图片版权归摄影师所有；插图仅供欣赏

-Part 01-

一路绿灯的保障性租赁住房

疯狂生长

开篇明义，何为保障性租赁住房？原本的定义较为单一，仅包括公租房和政策性租赁住房。近年来，保障性租赁住房的品类得到了延展，目前主要有6种，分别是利用集体建设用地建设的房源；企事业单位利用自有闲置土地建设的房源；利用产业园区配套用地建设的房源；利用存量闲置房屋建设的房源；适当利用新供应国有建设用地建设的房源以及其他形式的保障性租赁住房。

定义清晰之后，先来看看最近发布的让行业振奋不已的政策。

7月2日印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），主要明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称《通知》），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目，从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。

《意见》和《通知》，从土地、资金、金融、税收支持、优化行政审批以及融资渠道等7大方面全方位支持保障性租赁住房的发展。在业内人士看来，条款落点的精准、对市场供需矛盾的直击以及产品设计和租金设定的精细，使得这两份文件具备“精准度高，操作性强”的优点。

实际上，保障性租赁住房的加速发展，2020年底就拉开了序幕。2020年11月3日，国民经济和社会发展第十四个五年规划中提出有效增加保障性住房供给，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。这样一来，租赁住房的供给，从原本的土地供给增加，明确到落足点是保障性租赁住房这一具体品类。

2020年12月31日，央行发出《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。这相当于金融机构单辟一大块资源，用于支持住房租赁。4天之后， 2021年中国人民银行工作会议要求上，再度明确要完善金融支持住房租赁政策体系。

今年3月5日，政府工作报告中提出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，降低租赁住房税费负担。总理报告首提“保障性租赁住房”，加上多个省份政府工作报告都提及要发展租赁住房市场，直接将保障性租赁住房的发展推向了高潮。

4月9日-5月14日，住建部先后召开3次保障性租赁住房工作座谈会，参与座谈的北上广深等40城将加快保障性租赁住房的发展速度。这样的“全民总动员”，让人想起了2017年各省市积极发展住房租赁市场的盛况。

6月2日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》，从中央拨出预算专项以新型城镇化战略为导向，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。更让行业心动的政策利好接踵而至，6月18日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时，明确10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

据不完全统计，自2020年11月以来，仅中央层面发布的支持保障性租赁住房发展的政策和指示就达到了7 条。与此同时，地方对住房租赁市场的监管不断趋严，行业环境持续肃清，保障性租赁住房开始了疯狂生长。

由于住建部未公开参与保障性租赁住房工作座谈的40城名单，因此以2019年和2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点25个入围城市为统计对象，据不完全统计，这些城市的保障性租赁住房发展的指标目前已达到75万间。

-Part 02-

75万间保障性租赁住房，

掀起一场行业狂欢？

75万间保障性租赁住房的进场，于行业而言意味着什么？我们做一组数据对比，以拓展强势的TOP20房企长租公寓为参照，截至2020年底，房企长租公寓管理规模达到77.4万间，且管理规模增速逐年下降，2018年为173%，2019年骤降18.9%，2020年持续下跌至6%。

如此庞大的体量，加上自带多重利好政策，保障性租赁住房将为市场带来一场不容小觑的冲击波，甚至可能掀起一场行业狂欢。

/更多元活跃的参与主体

《意见》明确，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，并支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

这意味着保障性租赁住房的市场欢迎更多元的主体加入。不仅如此，行业中现有的主体也能通过建设、运营和管理保障性租赁住房，激发活力。未来，市场上或将出现更多如做高端服务式公寓的珠宝企业周大福、做职住公寓的物流企业顺丰以及打造自有员工租赁住房的格力电器等跨界玩家。多方协同之下，共同助力城市加速完成建设指标。

/更宽阔的融资渠道

融资渠道的单一而带来的融资成本高是行业的“顽疾”。即便对于拥有成本相对较低的房企长租公寓，也不例外。潘石屹得出了不碰长租公寓的结论，就因为“公寓的回报率大概只有1%，银行的贷款利率至少是4%-5%，想靠租金覆盖资金成本，根本就没把账算明白。“

随着保障性租赁住房成为首次放开被纳入REITs试点政策的房地产行业，融资渠道将愈发宽阔。自此，行业将改变现有以银行信贷为主的单一融资渠道，转向公司信用类债券、资产证券化和股权融资等多渠道共同融资。尤其是对于房企长租公寓而言，REITs可以让房企身份转变，从原本的资产持有者转向租赁住房的管理者，实现轻资产转型，并停止战线收缩。

/更灵活的物业供给

土地支持政策的进一步完善，为保障性租赁住房的增量提供了物业供给保障。《意见》明确，可用于建设保障性租赁住房的物业包括但不限于，商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，同时鼓励产业园区建设宿舍型保障性租赁住房以及TOD建设一定比例的保障性租赁住房等。同时，这些新增的物业，在取得保障性租赁住房项目认定书后，享受适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，且免收城市基础设施配套费。

对于经历过更多中大型物业改造的集中式长租公寓而言，一些由国家或地方政府持有的存量房屋的释放，既可以实现管理规模的增长，还可以帮助品牌实现轻资产输出。同时，这些存量房屋也可以借助更具活力的市场力量盘活。

插图 | 摄影 伦小野；空间秘探嘉宾摄影师

版权 | 图片版权归摄影师所有；插图仅供欣赏

-Part 03-

狂欢之下，谁会受伤？

不过，门外的繁华不是所有人的繁华。这场狂欢之下，必然也会有人受伤。

/“爆雷型”玩家，拿不到入场券

去年长租公寓的频频“爆雷”，让行业经历了阶段性的高密度洗牌。原先不健康、不规范的做法和参与者被淘汰了，留下了秉持长期主义的可持续发展者。但是面对保障性租赁住房这块“肥肉”，难保有人钻空子。所幸，这些“爆雷型”玩家已经很难拿到入场券了。

《意见》明确，政府建立健全住房租赁管理服务平台，加强监督。例如由中国建设银行搭建的“住房租赁综合服务平台”就成为了监督中的一环。目前这一平台已覆盖全国超96%的地级及以上行政区，累计上线房源超2400万套。同时，要严防出现变相的房地产开发，或者以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等。再加上之前加强对住房租赁企业资金和轻资产住房租赁企业的监管，无论是跑路或是爆雷在保障性租赁住房市场中发生机率都被压至更低。

诸多入门槛的设置，将“爆雷型”玩家拒之门外。相对应，行业将会腾出更多的生存空间，让那些成熟且规模较大的公司实现进一步的成长。

/分散式公寓玩家，优势趋弱

保障性租赁住房的产品标准为建筑面积不超过75平方米的小户型为主的房源，且会有大量非居住类存量物业。这样的产品面积和物业类别，对于习惯在成熟商品房中生存的分散式公寓玩家而言，是不友好的，甚至会导致其趋向式微。

当下，一些分散式公寓品牌巨头也早就有所动作，通过加码集中式公寓，寻求新的平衡。分散式公寓巨头自如在2020年11月30日战略并购贝客青年精品公寓，在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。蓝领公寓代表企业也积极拥抱集中式公寓，安歆集团在2020年先后战略并购易企租和新起点公寓。因为集中式公寓比例的提升，可以有效调节供需配给、提升服务效率，提高品牌的竞争力。

此外，分散式公寓竞争的无序，加上难以触及规模效应的临界点，会让品牌徒增上市的合规难度。甚至在上市之后难逃退市的命运，蛋壳公寓的前车之鉴不再赘言。

上述两点之外，保障性租赁住房的另一个显著特点，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。这一点，可能影响白领公寓，获得财政补贴。因为大多白领公寓的商业模型，就是简单的“低收高卖“。但是保障性租赁住房的房源价格本身已经低于周边物业了，且租金有一定的标准，留给白领公寓“高卖”的空间着实有限。

插图 | 摄影 伦小野；空间秘探嘉宾摄影师

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-Part 04-

住房租赁行业的新两极格局

狂欢也好，受伤也罢。经历了如此密集的利好政策和巨量保障性租赁住房的冲击之后，住房租赁行业的新格局，以保障性租赁住房和高端公寓构成的两极化发展正徐徐展开。

/白领公寓可能会死

这样的话，不是危言耸听，就像破产的柯达也未曾预料到胶片会死。

原因有二，首先是白领公寓发展至今与其初心相去甚远。白领公寓的初心很动听，为漂泊的年轻人打造有温度的产品。但是随着资本的持续加码，鱼龙混杂的玩家进入，“白领公寓”最终沦落至一些投机分子身披的画皮，他乡游子因此在深冬寒夜无家可归。据黑猫投诉数据，截至2020年12月中旬，蛋壳公寓的投诉总量高达33229个，青客公寓紧跟其后，达到10038个。

其次，白领公寓目标客群与保障性租赁住房的刚需群体相重合，形成了正面竞争。后者主要解决的是符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。一边是频频爆雷的白领公寓。至今仍有一些租客提前预付了一年房租却无家可归；另一边是既便宜、质量又好的保障性租赁住房，还有国家保障。两相对比，高下立现。

/高端公寓将由房企主导

在高端公寓的市场，房企的出现，无异于“猛虎下山”。

最初进军住房租赁市场时，大多房企选择的是白领公寓的方向，万科、龙湖、以及保利等央企皆是如此，然后开启了跑马圈地式的增长。随着租赁住房业务的不断发展，房企发现延续既往以白领公寓为主的发展路径，很难发挥出自身优势，如供应链、产品设计以及产业链等。但是，高端公寓却能够尽善尽美地呈现这些长处，让房企对高端公寓愈发青睐。

目前市场上已有不少房企出身的高端公寓，且近日又有新成员加入。6月底，恒隆地产宣布在内地推出高端服务式寓所品牌“恒隆府”，该项目将先后落户于武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合。7月初，保利公寓旗下长租公寓品牌正式推出公寓新产品NPUB联合社区，首个项目落地杭州钱江新城。此外，很多房企都推出了自有的高端公寓品牌，如旭辉旗下的博乐诗服务式公寓、滨江旗下的暖屋、越秀旗下的越秀星廷以及阳光100旗下的喜马拉雅服务公寓等。

同时，高端公寓的产品溢价能力、对自持地块的去化能力以及对房企品牌形象的正面效应，都成为了激励房企在高端公寓的道路上狂奔不止的重要动力，更是推动两极化格局发展的关键推力。

插图 | 摄影 陶贰珂；插图仅供欣赏

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在微博热搜话题“第一次租房能有多难”中，不少人分享了自己找房踩的坑，总结下来差不多有一千零一个坑。相信在不久的未来，这类话题有可能从社交媒体中彻底销声匿迹。

未来的公寓市场，保障性租赁住房成为大多数的“时代刚需”，而高端公寓满足了消费升级背景下的租赁住房新需求。随着两极格局的不断推进，这两者将会成为住房租赁行业中的重要基石，竭尽所能，为消费者带来更优质的租住生活。

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END

空间秘探签约作者 / 雷布同

85后地产人，从事商业地产行业10余年。曾供职于SOHO中国、中粮置地等企业。现在某地产研究院担任副院长，主要从事存量资产和空间跨界运营等研究方向。