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深圳房价反超北京上海之谜：地少人多，制造业迁出，金融成最大税收来源

大门倒塌了，没有人幸免
“很难与业主协商价格。结果，路没有走到一半，客户就失去了买房的资格。”
“政策是早上9点公布的。当时，我已经带客户去罗湖签了合同。400多万套房子，顾客前后看了一个多月，说要搬走了。”在深圳做了三年房地产经纪人的李强，说，他从未如此尴尬和不知所措。
7月15日，经过上半年，深圳住房和建设局发布了新一轮的房地产市场调控政策。
李强的消费者被迫离开，因为他们不符合“买房三年社会保障”的要求。“有两三个顾客也被取消了买房资格。但这还不是最糟糕的。”李强，的一位顾客王莹，准备了300万元的首付，并计划今年购买一套两居室。因为孩子们已经到了上小学的年龄，王莹很早就开始学习政策。她知道孩子将来上学有多重要。
深圳采用积分录取法。如果父母在深圳有房产，并且有深圳户口，他们很可能被归为甲等；如果在深圳没有房地产，但有一个帐户，它可能是乙类，丙类和丁类；然而，如果在深圳，没有房地产或户口，那它可能是e级。然而，在深圳，有许多好的小学，其家庭在深圳有房地产和户口的孩子更有可能被录取。
王莹在深圳工作了五年，根据她缴纳社会保险的时间，她完全符合定居条件。两个月前，她终于拿到了一个好的深圳户口，她只需要买一套房子就可以让她的孩子在起跑线上获胜。
然而，“715”新政出台后，王莹失去了购房资格。因为她今年才进入深宅大院，所以她要等三年才有资格买新房子。“如果你没有一个深厚的家庭，有了她五年的社会保障，你也可以买一个没有深厚家庭的房子，你仍然可以买。”李强哀叹道。
另一方面，王莹在责备自己。她不知道她的孩子上学后会做什么。如果她没有因为房主上个月要求首付5万元而犹豫不决，如果她没有申请深圳账户，一切可能会不同。“如果我能买下那栋房子，我现在愿意多付20万！”
但是现实没有假设。“好后悔！有什么办法补救吗？”透过手机屏幕，感受到了的绝望，他不知道该如何安慰他。除了建议孩子们先去私立学校，他想不出任何方法来帮助母亲。
在业内人士看来，尽管这项政策将许多房地产投机者排除在购买线之外，但它也抑制了一些有效需求。不止一个王莹有有效需求。深圳的另一位房地产经纪人告诉爱彩经社，新政策一出台，他的客户中就有50%被取消了购房资格。这意味着他失去了一半的生意。
根据壳牌研究院的监测数据，“已在深圳居住3年并获得社会保障3年后才有资格购房”的政策准确地打击了投机需求，影响了至少35%的购房者。扩大增值税免税期的影响覆盖了市场上50%的二手房。乐居，宝中有一套三居室公寓，价格为1300万元，客户想降价10万元，但业主拒绝了。然而，新政出台后，业主不得不在不到五年的时间里额外支付65万元增值税。同一天，业主的语气软化，价格降低了70万元，表明交易可以立即完成。深圳壳牌研究院院长肖小平，说，在过去的两个月里，深圳二手房的月平均成交量接近1万套。新政实施后，预计交易量将减少3000-5000套，市场将恢复正常水平。
尽管针对房地产投机者的新政意外地伤害了一些改善的和急需的客户，但在李强看来，如果深圳调控政策不出台，更多急需的客户将负担不起。“经营一个深宅太容易了，花钱买个学位就可以了。只有扩大限购范围，我们才能确定谁是最需要的，谁能买房。”
房价是什么时候失控的？
克里斯在深圳，拥有两栋房子，仅在半年时间里，他的收入就增长了600多万元。与房地产投机相比，克里斯更确信自己在进行价值投资。然而，他起初并没有预料到，当全球经济受到COVID-19流行病的困扰时，深圳房地产市场仍会如此强劲。
“去年，在深圳建设社会主义示范区的构想出台后，前海表示将扩大产能，并把宝安纳入其中。当时，宝安立即提高了价格。“8.18”后，奢侈税被取消，购房限制被放松，深圳的购买力被多次释放。直到今年1月，许多房地产投机者都认为房价会因疫情而下跌。因此，今年3月，蛇口海湾项目在全国引起轰动，3000万元/套的公寓在开盘时就被抢购一空。”克里斯说，由于市场情绪的连锁反应，房地产市场的热度已经燃烧了半年多。
4月，深圳失控的房地产市场仍在继续。爱彩经社曾在文章《深圳楼价不等人》中提到按揭贷款在深圳是如何流行的，例如，投机者会通过各种秘密手段获得“房屋转企业贷款”的资格，然后用低息贷款再次投资房地产市场，其中许多公司老板放弃自己的行业，投身于投机。
当时，南山区和宝安地区一些纯红色建筑的价格飙升至20多万元/平方米，许多研究机构不敢公布深圳11个区的房价数据
7月16日，国家统计局公布了6月份70个城市的房价变化，没有悬念。深圳以74929元/平方米的单价领先。数据显示，四个一线城市二手房销售价格环比上涨1.0%，其中北上广深分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳与北上广的价格差距进一步拉大。
深圳海岸集团董事朱力为，告诉经社人工智能金融，深圳房价的支撑既有现实因素，也有心理需求。他解释说，深圳人口一直是净流入，对住房的刚性需求很强。随着经济赶上香港，每个人都开始衡量香港的房价，认为深圳仍有上涨趋势。“尤其是在通货膨胀的环境下，人们对货币的过度升值有所顾忌，对其他投资缺乏信心，因此买房是资产保值的最安全选择。”《经济评论》(Economic  Review)曾在5月27日的一篇文章中分析道：“被金融杠杆深深绑架了，这在某些方面比香港强。”深圳房价上涨的根本原因也在这里：严重的资本集聚、过度的金融杠杆以及一线城市供给最少的住房成为资本的最佳寄生目标。”
面对越来越多的公众投诉，政府部门正在加快寻找解决办法。7月4日，倪虹，住房和城乡建设部副部长建设部，赴深圳考察，并与深圳住房和城乡建设局、房地产开发商和房地产中介机构的代表举行座谈会。
在会上，开发商将房价高的原因分为两组。华润土地华南区总经理蒋慕川，认为，由于土地资源的限制(其管辖范围内的土地面积约为1997平方公里，只有12%的土地)，深圳的住宅用地供应一直太少，尤其是在高品质地区，这是造成深圳，商品房短缺、房价上涨压力大以及高品质地区二手房价格倒挂现象严重的重要原因。“深圳市政府今年增加了住宅用地的供应，并希望政府能继续增加供应和扩大供应。”
然而，万科集团的合伙人谭华杰，对此表示反对。他认为，深圳的问题不是人多地少，而是发展速度慢。“目前，除中国外，世界上没有一个国家规定发展速度控制在50%以内。日本东京，的开发率为70%。深圳是中国，发展速度最快的城市，但却有40%的发展速度。”
两派观点各有千秋，争论的背景是经济基本面压力越来越大。深圳统计局的深圳统计显示，2020年第一季度，深圳国内生产总值达到5785.6亿元，同比下降6.6%，其中房地产投资同比增长2.1%。由于疫情对外贸制造业的影响，三大产业结构也从2019年的0.1: 39.0: 60.9调整到0.09: 33.3: 66.5，几乎触及第二产业比重为30%的底线。
在早期，官方主导的“鸟笼改革”主要集中在低端制造业的迁移上。随着人力、租金和原材料成本的增加，近年来有许多高端制造业已经迁出深圳。例如，在华为终端将其工厂和总部迁至湖， 松山， 东莞， 龙岗区后，智能手机产量从2015年高峰期的7518万部降至2019年的206万部。
相反，自2018年以来，金融业已经超越制造业，成为深圳最大的税源。制造业的空心化也意味着更多闲置资金将涌入金融服务和房地产。
很难不让人想起香港。由于过于关注房地产、服务业和金融业，而忽视了工业，香港房地产市场在20世纪90年代末经历了一个从狂热到崩溃的过程。在高峰期，香港的抵押贷款比率可以达到90%。市场上有两种声音，一种是乐观的，另一种是悲观的。有学者认为，香港金融资产和房地产资产的比重过高，市场处于极度不稳定状态。随着1998年金融危机的爆发，第二种观点得到了证实。