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东莞房价领涨 国家“饮茶费”屡禁不止

这边，深圳因为楼市火爆被政府点名；另一边，靠近深圳的东莞也是暗流涌动。近日，《中国经营报》的记者走访发现，导致房价上涨的东莞楼市再次暴露出违法乱纪的情况。

11月24日，华润置地华南地区发布通知称，华润置地华南地区纪委发现东莞公司万象居项目物业顾问朱收取“饮茶费”，涉嫌违法犯罪。目前，东莞市公安局分局已依法对朱采取刑事强制措施。

事实上，在新房短缺和深圳需求外溢的影响下，今年东莞楼市和本地拍卖市场可谓狂热。根据2020年最新的住房指数，东莞近几年房价涨幅已经超过深圳，同比涨幅29.13%，居全国第一。从1月到10月，东莞土地拍卖市场共筹集资金621亿元，比去年增加374亿元。目前成功售出的42个商住用地中，有22个打破了当地最高底价的纪录。

在火热的楼市背后，有很多违规乱象，华润物业顾问收取的“茶费”只是冰山一角。11月，记者走访了东莞各镇区的房地产，并在全市范围内进行了收取“饮茶费”、首付分期、更名费等操作。在记者走访的一个楼盘中，售楼人员表示，人气公寓已全部认购完毕，无法重新挑选，但实际上该楼盘尚未取得预售证书。

未拿预售证先冻资引争议

“这两天冻结的5万资金在你个人账户里。开业之后，可以按顺序选房子。”记者在随机走访东莞时发现，部分楼盘未取得预售证明，通过冻结资金的方式大力收储客户，告知购房者加大“结算”力度。

11月16日，记者来到东莞松湖新区嘉华嘉鱼湾。物业顾问向记者介绍了九个133平米的单位，并多次告诉他要抓紧时间冻结资金。

值得注意的是，记者在销售中心的项目信息披露栏中发现，9栋楼没有预售资质证书，物业顾问也坦言，预售可能要到11月底才能进行，但不影响冻结资金。记者在东莞市住建局预售许可证查询平台上发现，该楼于11月26日获得预售许可证。

在正式购买交易过程中，开发商会进行验资、诚意登记、资金认可、资金冻结等操作，以积累潜在客户或初步筛选目标客户。但是，所有涉及收取购房者费用的行为都有一个前提，那就是要取得商品房预售许可证。

今年6月，东莞市住建局下发《市住房城乡建设局关于开展房地产市场乱象专项整治行动的通知》，其中写道：未取得预售许可证或现售备案证明，以认购、认购、预约、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、订金、诚意金等费用的，属于违法行为。通知明确表示，开发商未取得预售证明，不得变相销售。

针对提前冻结资金的现象，北京市金律师事务所主任、北京市法学会房地产法学研究会理事诉称：这种行为实际上是非法销售。他补充说，虽然房款还没有到开发商的账户，但冻结资金已经确定了销售目标，一部分资金已经锁定，销售工作实际上已经开始。无论是《城市商品房预售管理办法》还是《房地产广告发布规定》，在未取得预售许可证前，禁止销售和宣传。

针对未取得预售资格就冻结资金的要求，记者致信东莞住房和城乡建设局

美丽湾三期嘉鱼湾对面的另一处房产即将发售。房地产中介诺家的一位经纪人告诉记者，开盘前提前锁定房产需要11万元，其中更名3万元，喝茶8万元。

两个基金名字不一样，费用也不一样。据中介介绍，该物业被现两期老业主锁定，并给业主3万元“更名费”，以便将该物业退给记者。8万元“饮茶费”给中介是为了“管理”与开发商的关系。虽然物业还没有开盘，但中介肯定的告诉记者，比隔壁嘉鱼湾2.5万元的单价至少便宜两三千元，这也是物业难抢的原因。

随后，中介向记者出示了“补充协议”，称“如甲方未能成功购买乙方推荐的房屋，或甲方后悔不想购买该房屋，乙方承诺无条件退还购房定金8万元。”

记者致电并致函美丽湾开发商东莞天恒房地产开发有限公司，截至发稿时未收到回复。

"这120，118平方米已经放在房间号里卖完了."11月16日，位于东莞市石龙镇新鸿基龙汇的物业顾问告诉记者，热门户型已提前售罄，已全部入住。但随后另一位物业顾问改口说，现在可以提交购房者的资格材料，让记者等开盘通知。

7月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于防范兜售新建商品住房房源指标行为的提示》，严格规范商品房认购行为。通知中提到，商品房认购后，买受人的姓名不得擅自变更；没有真实有效的认购书和定金支付凭证的，开发企业不得以已经认购为由出售该房屋。

对于新鸿基于慧告知无预售证明该物业已全部入住，新鸿基房地产开发有限公司华南区相关负责人回复“物业顾问的说法有误，无预售证明不会有销售。行为，将进一步调查。”

此外，记者还发现，房地产中存在违规操作首付的情况。记者作为购房者来到茶山镇傅莹香茶县二期销售中心。当记者询问如何处理首付资金短缺时，售楼方立即告知开发商可以支付一半首付，客户需要在一年内分四期付清，不收取利息。销售人员表示，这是“双十一”唯一的政策，并告诉记者赶紧交押金。“没有抵押，没有担保，没有信用，由开发商借给你，然后签订借款合同。”咨询师热情地向记者介绍。

物业顾问还告诉记者，由于银行会对开发商的收款账户进行监管，为了逃避监管，开发商会先将预付款转给买家，买家在银行的监管下再转给开发商的收款账户。“在银行看来，这相当于你自己的首付。”

事实上，早在2017年，住房和城乡建设部发布的《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》就明确规定，严禁房地产开发企业和房地产中介违规为购房提供首付融资，严禁互联网金融机构和小额信贷公司违规为购房提供“首付贷款”等融资产品或服务。

关于傅莹香槎县二期开发商首付一事，东莞市住建局回复记者，将与金融监管部门进一步调查。

有中介称“喝茶费”外还有“更名费”

“绝望的非法经营，主要是因为市场火爆，油水可捞。东莞已经不是以前的东莞了。”一位业内人士哀叹道。事实上，东莞已经接管深圳，成为全国物价涨幅最高的城市。根据最新消息

根据Jiwu.com的数据，东莞的新房和二手房均价分别为22117元/平方米和19486元/平方米。凤岗、长安等一些中心城市的平均房价已经超过每平方米3万元，甚至超过了广州。

值得注意的是，今年7月25日，东莞发布《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》，新房备案价格严格控制。这就使得一些新楼盘的价格“天翻地覆”，比周围的二手房便宜。抱着“买了就赚几百万”的心态，很多人加入了“砸新房”的热潮，很多楼盘出现了二次亮的现象。

东莞华润万象大厦就是其中的代表之一，该楼盘正是朱因收取“茶费”而被拘留的地方。万象居9月底开盘，均价4.2万元每平米，比邻近金玉华府的二手房价格便宜近3000元。开业当天，万象大厦共有480套房，总价469万~ 641万元，几秒钟全部被抢。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，如果不控制非法投机和非法杠杆，即使是几十套新房也无法降温。“反而会因为新房限价而人为制造套利效应。”。李说，税收工具也很关键。即使不需要物业税这样的重税，也可以借鉴香港或新加坡的从价印花税和买家印花税，打击炒房。