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开发商在交房时，能否要求业主预交物业费呢？

  基本事实
  2016年7月1日，王某购买了一套由房地产公司开发的商品房。双方就商品房买卖合同中的建筑面积、总价、付款方式等内容达成一致，约定交付时间为同年8月1日。合同签订后，王某于2016年11月15日实际支付了房款，并于次月领取了房产证。交付过程中，房地产公司委托某物业公司项目部统一办理交付手续，期间物业公司要求王某支付物业管理费。交付房屋钥匙时，双方就是否先支付物业费发生争议。
  2018年1月9日，王某书面通知房地产公司办理房屋交接手续，该公司书面回复：“1。合同规定2016年8月1日为交房日期，但你一直没有来领房。2.房屋交付由物业有限公司项目部办理，物业多次打电话催你过来办理交接手续，但以后会收楼。3.接到此回复后，请到物业项目部办理交接手续，并于2016年8月1日至2018年1月10日缴纳物业管理费共计人民币5，909.2元，否则由此产生的一切责任由业主承担。所以双方都没有交房。2019年1月4日，王某起诉海门法院，要求该房地产公司支付逾期交付违约金。
  法院认为
  经审理，法院认为，合同约定交付时间为2016年8月1日，王某支付房款的时间为2016年11月15日。根据本合同补充协议第(13)条，“房屋交付时，如买受人因自身原因(包括未发放银行按揭，贷款不足以支付房价款)未支付到期房价款的，交付日期从买受人支付全部房价款之日起顺延3日。”因此，法院，
  交付条件满足后，房地产公司未按合同第十一条约定向王某发出书面通知，王某要求交付时，将预交物业费作为交付房屋的关键条件，致使交付失败的，房地产公司承担逾期交付的违约责任，逾期交付违约金自交付后第二天即2016年11月19日起计算。房产公司辩称，办理产权证即视为交房，与本合同补充协议第(14)条“出卖人交付约定的商品房钥匙即为交付商品房”的约定不符，并辩称，只有在王某支付前期物业费后，才交付商品房钥匙。商品房买卖合同中没有这样的约定，所以法院驳回了上述所有论点。据此，法院判决该房地产公司向王某支付逾期交房罚款75260元。
  法官的陈述
  房屋交付一般包括开发商接受房屋的通知、房屋相关材料的出示和交付、买受人的质量验收、书面确认文件的签署、房屋钥匙的领取。除非当事人另有约定，房屋的转移和占有视为房屋的交付和使用。房屋交付是房屋毁损、灭失风险划分的标志，也是开发商承担保修责任、购房者缴纳物业费的时间。在实践中，基于开发商和物业公司的关系，开发商委托物业公司交付房屋是很常见的。但物业公司在交房时，要求购房者提前交纳物业费，才能拿到钥匙。以上送货规则合法吗？这也是本案的争论点。购房人在领取房屋钥匙时是否应该先缴纳物业费？一般来说，基于与买受人签订的商品房买卖合同，开发商有在一定期限内将房屋交付给买受人的合同义务；但物业服务合同关系一般是业主与物业公司之间形成的。换句话说，商品房买卖合同和物业服务合同是两种法律关系，两者之间没有必然的交集。如果商品房买卖合同中没有关于提前支付物业费的特别约定，买受人在收楼时无需提前支付物业费。开发商拒不交房，造成买受人拖延收楼的，应由开发商承担违约责任。
  此外，开发商必须严格按照合同约定的方法、程序和期限交付房屋。商品房预售合同一般约定，开发商应当在房屋交付前一定期限内书面通知买受人。因此，当开发商如期交付房屋时，应首先书面通知买方，并按合同约定在送前通知买方。如果开发商未能完全履行合同约定的通知义务，买方可以相应延迟或拒绝接受该房屋。在收楼过程中，开发商要求先支付买卖合同未涉及的物业费，先签收楼文件，再验房等。在这种情况下，买方有权拒绝合同中约定的交付程序，开发商应承担因违约而导致的逾期交付责任。