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50城市房租报告:房租与房价差距拉大 平均租金回报率不到2%

根据诸葛房搜数据研究中心17日发布的《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》(以下简称《报告》)数据，2020年中国50个重点城市的租售比是1: 611，远低于国际合理租售比区间水平。其中只有银川有合理的租售比1: 289。

“与2019年的租售比相比，2020年的租售比呈小幅下降趋势。主要原因是房价持续上涨，而房租水平却在下降。这也与今年疫情影响下的租房需求下降有关。一些长期租赁公寓机构正在激增，租赁市场活动正在下降。”《报告》认为。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比。在国际上，用来衡量一个地区房地产运行良好的租售比，一般定义为1: 300 ~ 1: 200。

按照《报告》的说法，我国的租售比与国际合理区间相差甚远，因为租金难以赶上房价的上涨速度，租金与房价的差距拉大。

中国租售比最高的地方在哪里？报告显示，租售比高的前十大城市集中在西北和东北的二线和三四线城市。银川以1: 289的租售比排名第一，是唯一一个租售比区间合理的城市，其次是乌鲁木齐和湛江，租售比分别为1: 364和1: 376，排名第二和第三。

比如银川2020年房租水平25.94元/m 2/月，但房价水平只有7487元/m2，房价处于50个重点城市的末位水平；乌鲁木齐2020年房租水平为23.93元//月，房价为8712元/，房价也在50个重点城市的前三低房价之列。

按照《报告》的说法，这些地区经济发展水平低，基础设施薄弱，缺乏强有力的产业支撑，房价较低，但对农民工有吸引力，租房市场火爆，房租上涨较快。

然而，经济发展水平较高的沿海地区却面临着租售比低的困扰。根据《报告》，租售比低的前十大城市集中在环渤海、长三角、珠三角经济圈的二、三、四线城市，其中厦门的租售比最低，为1: 975，其次是三亚和苏州，分别为1: 864和1: 786。

其中，厦门2020年平均租金水平为47.51元/m 2/月，房价达到46335元/m2水平，成为仅次于深圳、上海、北京的第四大高房价城市；三亚2020年租金水平为42.43元//月，房价为36660元/，在房价水平中排名第八。

根据《报告》，租售比低的城市，基本上受各种有利因素影响，对住房的投机需求高，房价上涨导致房租上涨，租售比处于较低水平。比如位于环渤海经济圈的青岛、石家庄、淄博、济南、北京、天津，人口吸附能力强，吸引大量国外客户来这里买房，房地产市场热度迅速上升。

与租售比不同，租售比更能形象地反映多年的成本回收。一般来说，租售比越高，回报期越长。

根据《报告》，中国50个大中城市的平均售租比是50.9年，也就是说中国居民用租金来收回买房成本需要50.9年。50个城市中，厦门的销售与租金比例最大，为81.3年，这意味着在房价和租金不变的前提下，厦门需要81.3年才能通过租金收回购房成本；其次是三亚，租售比72年，苏州，租售比65.5年，青岛，租售比64.4年。

地区方面，海峡经济圈平均销售租售比63年，排名第一；其次是环渤海经济圈，租售比54.3年，主要由青岛、石家庄、济南、北京等租售比高的城市带动；长三角经济圈的租售比是54.1年，其中苏州、宁波、常州位列前三，都高于一线城市上海的租售比。

从租金收益率来看，我国大中城市的租金收益率远低于其他国家，环渤海和长三角成为收益率低的集中地区。

租金收益率是指月租金与住房成本的比率。世界上一些典型的国家，比如美国、日本，租金回报率都在5%以上。其中，纽约以6.25%的租金回报率位列全球主要城市之首，其次是东京，租金回报率为5.51%。

根据《报告》，全国大中城市平均租金收益率不到2%，50个入选大中城市租金收益率在5%以下。在全球重点城市中，北京以1.88%的租金回报率排在最后。

《报告》也说明环渤海经济圈和长三角经济圈大多处于租金收益率偏低的区间，这主要是因为这些地区房地产市场活跃，城市房价水平高，房价涨幅高于租金涨幅。