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深圳楼市打出新“韭菜”:借钱炒房不是反被告 发财梦破碎

划重点：

1因为新房和二手房价格严重倒挂，“创新”在深圳很火。

2部分炒房者涉嫌纠纷，基金出资的中介公司打官司，728万买的房子卖了660万。

3.“限价”是打新潮流的导火索。深圳资本市场发达，杠杆能力强，最终形成新趋势。

今年三四季度，深圳土地供应节奏加快，一定程序可以缓解供需矛盾。

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田玉林财经学会

编者|董玉卿

经过近300天的折腾，魏晶终于把自己花728万买的房子卖了660万。她不禁松了口气。即使加上各种费用，她的损失已经接近100万元。此前，因深圳贷款政策变化而断裂资金链的魏晶，被出资的中介公司起诉。直到房子卖了，双方的纠纷才彻底澄清。

本来梦想用500万赚5000万，但是最后亏了钱，但是也陷入了困境，努力了几个月。在深圳新潮和炒房的帷幕下，这样的“闹剧”每天都在上演。在这个拍卖消息下的评论区，没有人安慰魏晶。“贪婪，冲动，这件事你要负责”，面对这样的评价，魏晶坦然接受了。

只是魏晶只是深圳浩浩荡荡的海外炒房团中的一员。除了惨痛的教训，深圳还有一大批胆大妄为的炒房团。

01 “打新”人，“打新”魂，“打新”秒变人上人？

随着深圳楼市的爆炸，“玩新”成了发财的代名词，买房和中彩票几乎是一个感觉。因为新房开盘价限制，在深圳，抢新房等于挣钱，“转手赚几百万”这个词刺激了不少炒房人的神经。结果这几个月来，围绕着它的闹剧一直没有定论，一次又一次地上演。

在中央媒体叫停的压力下，深圳南山区前海万科湖海家园于12月8日开盘。在773名买家争夺260套房的紧张市场下，许多未能参与抢房的买家提出抗议。开盘前一天，在项目公证时，有网友爆发，22位购房者拿到诚意登记号后没有出现在最终抽奖名单中。这些买家因为联系不到业务员，决定去售楼处维权，要求再次摇号。

万科回应称，个人客户未能进入公示名单是因为未能在指定的认可时间内提供全套合格材料，因此无法参与事后抽奖。但据接近该楼盘的消息人士透露，万科已经找到了一部分可以全额付款的客户，原本想私下开市，但无法抵挡舆论的压力和润思(指华润城四期，又称“润思一期”)的影响，不敢私下开市。“你看它公布的销售计划，留给有意购买者提交材料的时间特别短，条件还是非常多的。”

AI财经注意到，该房产的微信微信官方账号是其官方信息发布的唯一平台，注册时间为2020年11月17日。但首个项目销售计划的公示是在11月26日中午1点左右发布的，要求准买家在当天下午6点前和次日9:00-12:00提交购房资格证书相关材料。相比之下，在销售计划公示后，华润城润熙一期为准买家留出了整整三天的网上诚意登记时间。

深圳投资人编制的“创新”榜单显示，万科富山海家园均价约10.6万/m2，低于润西一期13.2万/m2的均价，但两个项目都很受欢迎。有人为润西一期算过账，参考周边二手房18万元/平米的挂价，按照最小户型100平米，如果能摇撼，买家转手就能赚500万。万科镇海家园也是万众瞩目，谁也不想错过即将到来的“肥肉”。

因为新房和二手房价格严重倒挂，在很多人眼里，“新购”是深圳买房最正确的姿态。业内有句话叫“新人”“新魂”“新人”把人变成人。在南山区投资了两套房产的姚林对深圳的房地产市场非常了解。"现在，深圳西部的任何一套公寓都可以闭着眼睛进行清算."因为价格比周边二手房便宜，深圳房子的变现速度真的是惊人。

为了抢润溪，姚林的朋友等了一年多。为了提高胜率，他还专门找了个代表准备全款购买。但是，这个朋友并不是最有准备的。接口报告显示，更何况他用了三个持有位，被冻结了1050万的诚意存款，外加至少10万元/人的持有费。粗略算了一下，这只是摇中号的费用，足够全款买一套润熙的房子。

更尴尬的剧还是在润西一期售罄的情况下上演。比如物业结束，83人弃选，其中有几个弃选是因为持证人中标后，用真正买家的“狮子大开口”临时涨价，最后大家都开枪打散了；还有一个母亲给大女儿买房，二女儿觉得不公平，于是“义重于家忠”，把母亲告上法庭。

在金钱的诱惑下，里面的人得到一些，失去一些。在这场闹剧之下，中央媒体点名批评了润西一期“万人抢房”“借票不持”的现象，深住建局局长、党委书记张随后公开表示，一旦发现此类情况，将进行调查，严肃处理。

“我觉得这个市场疯了。”姚林说，一周前，润西的每一位业主都被要求提供350万元的真金来源材料。如果是直系亲属转移，需要提供身份证和户口本，但如果是非直系亲属，后续贷款处理就成了问题。但华润置地很早就准备了《商品房认购书》的解散协议，说可以连同押金一起无息返还。“终于发现有钱人还是不吃亏，全款买。中间有点钱，想用低首付大打出手的人最吃亏。”姚林说。

在苏州经营大闸蟹生意的魏晶，就成了“韭菜”之一。今年3月，魏晶在“申芳丽”的指导下，以728万元购买了前海时代广场49.36平方米的房产。本来打算在取得房产证后，以抵押房产的形式，将资金贷给先行基金公司。但由于深圳紧急自查住房贷款资金非法流入房地产市场，银行贷款收紧，用杠杆买房的魏晶断了资金链，被对方起诉。魏晶告诉AI财经，该房屋已由深圳方立以660万元的底价出售，法院驳回了原告在名誉诉讼一审中的所有请求。

每天来深圳的买家都在梦想着“手里有500万，醒来就有5000万”。只是有些人的梦想实现了，有些人的梦想破碎了。

02 限价还有原罪了？

1992年以前，深圳市场的商品房价格普遍在每平方米5000元以下。直到1997年亚洲金融危机，随着城市基础设施建设的逐步完善，深圳商品房价格逐渐上升到每平方米6500元至7000元之间。虽然房价已经涨到了

失控最早出现在2003年。“一方面，政府基本上停止了为大多数中低收入群体建造和分配福利住房和微利住房等各种形式的经济适用住房；通过允许保障性住房获得全部产权并进入商品房市场，开辟了保障性住房内部市场向商品房市场的出口和渠道，削弱甚至丧失了保障性住房内部市场的功能。另一方面，过分强调住宅的经济功能，把房地产开发作为主导产业，充分促进其发展。”2019年3月，原深圳市委常委、副市长张思平花了半年多的时间，撰写了长达14万多字的《深圳住房制度改革和房价调控》报告，由此产生了上述一段话。当时深圳新建住宅均价达到5.4万元，超过同期的上海和北京。

在张思平看来，深圳房价的涨幅和绝对水平已经远远超过了真实的市场需求，既没有反映出房地产市场的内在市场规律，也没有反映出购房者的实际购买力。

一个无奈的事实是，根据前面提到的报道，当时深圳银行系统贷款余额的50-70%被房地产占用。一旦高房价大幅下跌，就会给金融体系带来巨大的系统性风险。

为了稳定深圳房价的过度上涨，让新需求的购房者“上车”，深圳近年来对新房实施了“限价”措施，政府定价新楼盘进入市场。它的初衷是让无家可归的人有更好的自己的家，但今天，那些只需要买房的人并不感到放松。

夏雯在深圳一家大型房地产企业工作，她想在人生的第一年拥有一套房子。她参加了润西一期网上诚意登记，但未能进入线下公证选房。原因不言而喻。“这真的太难了。限价让那些炒房的到处打新的，真正想买房的根本抢不到。”

中国经济改革学会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲曾以说服年轻人“一个钱包不够就买6个钱包的房子”(指动用全家资金)而闻名，他曾公开表示，在楼市调控中，你可以限制什么，就是不能限制价格。“限购、限贷、限购、限售、限离，都是供求变化背后的参数，限价会导致缺货，走后门的现象又来了。

深圳限价房已经成为房地产投机者获取高额利润的最佳和最快的目标。美联地产全国研究中心主任何千如也表示，取消新址限价政策，使其价格更符合市场价格，降低可见利润率，甚至可能减少持股现象，但为保持涨价增加难度。

事实上，现在不仅深圳，全国很多城市都在实行限价令。今年，沪、成、杭、宁、Xi等地的楼市经常出现“千人抖”、“万人抖”的现象。限价真的是深圳“创新”背后的罪魁祸首吗？

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐告诉AI财经，深圳资本市场发达，杠杆比其他城市更强，“创新”动力更强。“复杂的金融环境是一种新的热点燃料。限价造成的差价只是导火索。根本原因是住房供需矛盾。”数据显示，截至今年6月底，深圳就业人口达到1170.35万人，首次超过上海，但有房产证的商品房只有200多万套，供应量仅为上海的三分之一。

从这个角度来说，原罪可能不是限价，而是人的贪婪。

03 和房价赛跑

一家1000亿住房企业的土地投资经理王鹏注意到，深圳的土地供应速度在第三季度和第四季度变得更快

虽然限价很容易抑制开发商的征地热情，但王鹏告诉AI财经，现在的房地产企业在深圳拿到土地几乎不要利润。“如果有成熟的土地开发团队，零利润的土地可以拿走；但如果是新团队，可能需要2-4分的利润率。”

很难说深圳的土地能让开发商一夜暴富，但是赔钱很难。“深圳房价高，不卖。你看看华润城的项目，一下子就能收回196亿。一般房地产企业拿地后一年半才能交房，两年后房产证才能下来。如果顺利的话，2-3年后才能结算税款。所以现在钱都躺在华润的账上了。如果一个公司能在深圳有一个项目，对整个集团的现金流贡献很大。”

整个深圳房市，从开发商到购房者，似乎开始了一场看不到尽头的长跑？

控股、众筹、大V鼓励……润西一期不是第一个曝光深圳楼市乱象的楼盘，也不会是最后一个。毕竟，长袖善舞的投资者普遍认为，为了提振美国经济，印大钱是大概率事件，而国内房地产仍是对冲通胀的最佳避风港。

然而最近，国家经济战略研究院发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》，首次声明“房价只涨不跌的时代已经过去”。《报告》显示，在过去的12个月里，9个城市的房价下跌了5%以上。回顾过去三年，20个城市的房价从2017年的历史高点下跌了10%以上。关于深圳楼市的“新”行为，《每日经济新闻》评论说“这只是短期流动性过剩和投资饥渴的反映。”

目前，深圳楼市的“创新”狂潮还远未结束。润西一期开盘第二天，就有买家去祈福，把一根红绳紧紧绑在一张写着“希望华润城五期能赢”的卡片上。

(应受访者要求，文中林翼和夏雯均为假名)