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深房中协：二手房市场低位平稳运行，但结构发生重大变化

  二手房市场运行平稳，但结构发生了重大变化
  八月份物业市场摘要及九月份预测
  随着7月15日“新政”的满月，经过短暂而急剧的下跌后，市场在8月份逐渐稳定，但随着“新政”效应的不断发挥，“新政”对房地产市场交易结构的影响开始逐渐显现。
  首先，市场形势反映
  (1)新住房市场的成交量增加
  根据深圳市住房和城乡建设局房地产信息平台公布的商品房交易(产权转让完成)数据，8月份一手住房售出4076套，比上个月增长17.1%。原因是，一方面，由于数据统计节点是基于商品房的实际交易过程，买卖双方在签订网上签约合同和双方在网上签约合同办理过户登记时存在一定的时间差；另一方面，进入下半年后，我市新房供应明显加快，在一定程度上缓解了新房市场供需矛盾突出的问题。
  (资料来源：深圳市住房和建设局)
  (2)二手房市场运行平稳，但结构发生了重大变化
  1.净标志量低，运行平稳
  根据深房中协，二手房网上签约数据统计，8月份二手房网上签约(包括自助网上签约)共7178套，比7月份下降66.3%，比去年8月份下降12.6%。由于网上签约数据是基于对深圳市房地产信息系统网上签署的《深圳市二手房买卖合同》示范文本份数的统计，因此比交易最终完成和转让的数据更能反映市场运行情况。因此，从直觉上可以看出，市场受到了7月15日新政的显著影响！
  (注：此图所示的网上合同数是指在深圳市房地产信息系统网上签订的《深圳市二手房买卖合同》模型合同数，不是最终交易和转让套数。(
  (资料来源：深房中协中介标准指数)
  从8月份周二手房网签约趋势分析，本月的趋势已经告别了新政后周的大幅下滑，周二手房网签约趋势总体稳定，维持在1700套左右(详见下图)。
  2.西部地区的降温是显而易见的
  根据各地二手房网上签约数据，8月份龙岗和罗湖网上签约比例持续上升，分别达到29%和17%，占全市二手房网上签约的近一半。与之形成鲜明对比的是，以南山和宝安为代表的西部地区网上签约比例明显下降，分别占14%和16%。
  (资料来源：深房中协中介标准指数)
  3.二手房项目网上签约比例大幅下降
  8月份，我市二手房比例为85.5%，明显低于7月份的91.1%。同时，对今年在线标志数据轴的分析也是今年最低的。与之相对应的是我市商业和办公项目网上签约比例的提高。以8月底周第34届二手房网上签约数据为例，商品房和商铺项目网上签约比例较6月份大幅上升，而住宅项目比例较6月份大幅下降。(资料来源：深房中协中介标准指数)
  这充分表明，新政对扩大住宅项目限购范围产生了重大影响。没有房产证的人只能将购房需求转移到商业或办公项目上，而不受购房或贷款的限制，这种趋势将在接下来的时间里持续下去。
  (3)新政前的报价“普遍上涨”行为明显得到遏制
  根据深房中协对我市部分热点楼盘报价的跟踪，发现这些热点楼盘的成交量与新政前相比处于“速冻”状态。同时，在新政之前，这些大面积热点房地产业主的行为明显受到抑制，甚至样本数据中近一半的报价都有不同程度的下调。虽然这些报价被降低了一点点，但很明显，业主的心态是宽松的。这表明新政在“合理的市场预期和打击投机”方面发挥了既定的作用。
  二、九月份楼市预测
  (1)二手房网的数量将在9月份见底或有所反映
  根据深房中协与各会员机构的沟通，目前我市二手房网上签约仍有少量“在途订单”。因此，预计9月份以后，随着“在途订单”的枯竭，二手房网上签约数据可能会充分反映新政后的实际市场情况。因此，现在认为市场已经完全触底还为时过早。深房中协预计，市场将在9月份逐渐见底。
  (2)随着时间的推移，买方和卖方将继续角力，进入深度锯切阶段
  虽然现阶段已有少数业主下调了上市报价以测试市场反应，但市场仍处于“新政”的消化期，大部分业主并没有完全改变以往市场在短时间内上涨的惯性思维，仍保持着楼市将继续上涨的“信心”；另一方面，由于新政的影响，买家很快回归理性，在新政后采取了比较观望的态度谨慎入市。
  从“一热一冷”的对比分析来看，市场的整体看涨态势已从根本上逆转，买卖双方出现了分化和角力。深房中协预测，随着时间的推移，买家和卖家将继续角力，并逐渐进入深度锯阶段。届时，我市二手房交易量可能会呈现长期的低迷和稳定运行。因此，由于新政的影响，今年的“金九”市场将蒙上一层“阴影”。