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新政后 杭州先后发放14张红盘预售证:新一线楼市调控收紧 房企争相出货

收紧监管已成为年底前后房地产市场的主旋律。

1月21日，上海出台了一系列调控楼市的新政策。最严厉的一条是“离婚三年内购房按离婚前套数总数计算”，视为对有投资需求的购房者的截留；1月27日，新一线城市杭州、成都相继出台调控楼市、抑制房价上涨趋势的新政策。其中，杭州最致命的一个政策是“在杭州定居不满5年，限一套”；针对近几年二手房快速增长的情况，成都新政规定“一经查实，住建部门将对涉嫌组织恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序的个人暂停相关二手房网上签约手续”。

市场预期是本轮房价上涨的动力。一家排名前20的房地产公司向《21世纪经济报道》表示，成都二手房价格上涨，这与年底的高房价有关。“主城都是15000-20000平米的土地。2021年入市不会便宜。提前拿地的便宜新房基本上只有购房资格，直接提高了购房者的预期。”

新一线城市应急监管

2020年以来，北京上海的二手房，尤其是学区房出现了一轮上涨，随后杭州的一手房和成都的二手房出现过热迹象。

因为流行的红盘子倒挂，赚大钱，杭州楼市诞生了一大批持炒房、合作争房票的炒房者。

在“1.27新政”之前，杭州的限售房只针对热卖房产和无房人群，限售房时间从网上签约之日起计算，现有住宅的优势一下子丧失殆尽。现在限售时间是从生产许可证发放之日算起，现有住宅的优势又回来了。例如，靠近现有房屋销售的项目，如紫张台、锦绣大厦、华府等，可能会成为投资者眼中的热点。

在这种趋势下，杭州一些热门次新盘的业主必然会跳价或加剧观望情绪。但接收方不仅要承担“2比5”后成本的大幅增加，还要消化业主涨价，可能会选择放弃，转投二手房市场。这表明杭州二手房市场的热度短期内可能反而会变得更高。

不像杭州，成都二手房的火爆是土地市场带出来的。根据成都瑞丽数据，2020年最高的保费率来自2020年3月19日新都区。大发以124.76%的升水率拿下新都63.57亩纯住宅用地，11800元/平米的底价也是目前新都区最高的底价。此外，2020年成都拍卖的187块宅基地相关地块中，仅有15块升水率50%，其中天府新区7块。

春节前杭州抢闸出货

据不完全统计，1月28日和29日，杭州先后发放了何江崔明、于超大厦、滨江品冠、滨江嘉品等14张红盘预售证书。据业内人士估计，春节前，杭州有6000多套房子等待出售。

杭州人在这次红潮中会聚集多少资产？据业内估计，这些春节前进入市场的红盘，涵盖了刚刚需要的消费者，在很多方面都有所提升。冻结资金最低55万，最高840万，甚至超过1000万。

杭州楼市的冻资规则是：刚需盘都按首套冻资，改善盘及以上都按二套冻资。初步估算，假设平均中签率50%，冻资额就是270亿。如果平均中签率达到10%，那么冻资额将高达1350亿，这个金额与不少小国GDP相当。

杭州有规定，一张房票不能多套摇晃，必须严格冻结，也就是说每张房票都不会重叠，每张冻结的票都必须用真钱支付。

预售证项目最多的是滨江集团(002244。SZ)和融创(01918。HK)。事实上，新政的出台对彩票的数量有一定的影响

比如赵晓丽(化名)和王卓(化名)都拿到了杭州人才的资格，并没有受到新政的影响。他们最想要的是买河买河。但新政出台后，两人都选择了放弃，认为限制销售五年，投资没有意义。“就算江河涨了7万到21万，锁了8年，年收入也只有25%。这还是最理想的情况，不知道八年有多少变数。这样，购买其他不出售的房产，带来的可能不止是这个收入。”。

王拙直接放弃了人才彩票，而是准备利用无房家庭来发财。他害怕如果高于10%，他会再次动摇。“如果动摇了，最后限制五年，我可能还是准备放弃选举。”

但上述两家房地产企业相关人士对春节前的市场持乐观态度，认为杭州市场有足够的容忍度。

据杭州资深业内人士杨广宏分析，从目前已领证的摇号楼盘来看，此次红盘潮与往常有些不同。最明显的，就是倾向无房人才的比例在减少。如御潮府，上一次加推，高层次人才比例占总房源量的20%，此次加推只有10%。首开的江河鸣翠、观品，加推的嘉品，高层次人才占比均只有10%。江河鸣翠、御潮府两盘的无房家庭，占比也只有10%。

某个红盘的销售表示，新政一出，手上约20%的客户，房票直接作废；另一个同日出证红盘的摇号群，一下退了100多人。

“主力精英购房人群年前打完子弹后，隔着一个无盘可开的春节，年后若无相似量级的红盘接棒，市场情绪或骤然下降。”一名销售预测，亚运村会很快被放出来，继续搅热市场。

全国楼市资金面悄然收紧

杭州抢闸出货的背后，是国内楼市资金面的悄然收紧。

1月26日，央行公开市场延续净回笼姿态，国内银行间资金流动性骤然偏紧，意图很明显：打击资金套利及加杠杆。事实上，2020年6月以来,央行公开市场操作都呈现单周净回笼的状态。

银行间资金流动趋紧，最直接的影响，是推动市场利率。叠加2020年底央行、银保监会发布的房地产贷款“两道红线”，信贷市场进一步趋紧。

尽管有业内人士认为，超限机构仍有2-4年不等的调整期，预计该制度对2021年个人住房贷款不会有太大的影响，但广州四大行房贷全线涨价表明房贷并没有宽松迹象。1月27日起，广州工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

与此同时，年底这段时间，多家“踩线”银行正在调整业务。比如东莞银行业除“两道红线”之外，还要求个人住房贷款占所有贷款比例，不得超过2020年全市平均水平，且大部分银行暂停受理二手房贷业务。即便受理，对于客户资质、楼盘情况及放款时间，也做了更严格要求。

据了解，广东部分银行网点对房贷的处理措施是“暂停受理新的房贷申请”；深圳也收紧个人住房贷款，资金需提前两三个月及以上转到购房人银行卡上。不光新房，二手房也在严查资金来源。

上海多家银行明确收紧房贷额度，个人住房贷款审批流程大幅延长，与此同时，上海工行、农商行已经叫停“税费贷”业务。21世纪经济报道记者了解到，在上海，一般二手房交易的时候，中介都会向客户推荐税费贷，因为税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款，大约占到总房价5.5-10%。这对于大部分首套房买家而言也是一笔不小的数字。税费贷上限50万或者80万，之前还有过上限100万的额度。

综合上述因素，那些手握房票又跃跃欲试的准买家们，在春节后杭州市场行情的不确定性下，或许也要承受渐趋紧张的资金压力了。

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