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3000元的装修标准实际有600元吗？揭秘房地产精装修水有多深

在央视315晚会上，万科， 广州， 尚城， 万科， 广州尚城小区暴露出劣质精装修工程问题，元阳春秋华庭小区精装修房屋各种质量问题，令人惊讶的是，像这样的企业竟然有这样的“昧良心”现象。由此可见，由国家推广预制建筑所引发的“精装修”混乱，再加上近年来强化的限价令，可能不是万科、招商，等领先房地产企业独有的现象，但估计是一种普遍现象。
第二，装修减少的原因是什么？
2016年，国家开始大力推进组装式建筑，全装修住宅政策逐渐登陆城市。一些城市甚至要求，到2020年，全市全装修成品房应达到一定比例，并鼓励全装修房供应的持续改善，精装房慢慢占据整个市场。这里，先简单介绍一下概念。所谓精装修，是指房地产开发商在房屋交付之前，对房屋内的水、电、厨房、卫生间等所有功能空间进行改善，使购房者能够直接达到提包的目的。
自2016年以来，中央和地方政府共出台了66项政策，精装修和全装修的趋势越来越受到业界的关注。在2018年和2019年，有25次城市一级的政策，其中华东和华南是最频繁的。事实上，精装修是一件好事，比如环保、节能、降噪和提高生产效率。此外，开发商分批购买材料，聘请专业的装修设计团队，要比个人购买毛坯房，然后进行装修好得多。此外，在现代大城市，每个人都很忙。装修一次房子，从建筑市场的问题中脱去半层皮，重新认识生活中的事物，这并不罕见。
但不久，严格的限价政策从全国一线蔓延到二线和三线，没有利润可赚的开发商开始篡改装修，降低成本。大型开发商在建筑材料采购方面拥有很高的市场份额和很强的谈判优势。例如，笔者了解到，一家主要从事三、四线的领先开发商可以将装修费用控制在600元/平方米。同时，还有很多下游的建筑承包商和设计公司，竞争激烈，所以他们都想进入开发商的采购库。此外，精装修工程中常用的主要材料有天然石材、墙地砖、木皮、地板、橱柜、洁具、木门、五金、壁纸、乳胶漆等。而且他们非常专业，这给了开发者一个漏洞。
此外，在装修合同中，人们经常说使用相同的品牌等级，但不一定是相同的价格，许多东西会以次充好。这里还要强调的是，很多地方的限价政策都是简单粗暴的“一刀切”，不管地价高不高，产品针对的是哪一类人，融资成本高不高，房价有没有下跌等等。这进一步鼓励开发商装修和减少分配。常见的质量问题是一系列的质量问题，如硬纸板门、凸出的外立面、手撕地板、地板渗漏、墙体开裂等。第三，道路高一英尺，政府装修价格限制
为了应对小业主日益增长的权利保护，政府不得不限制装修价格。有两类，一类是单一价格限制。例如，2018年6月，长沙发布《新建商品住宅全装修建设实施细则》，规定全装修商品房的装修价格应由有资质的第三方造价咨询机构进行计算，签署意见后报住房和城乡建设部备案。现阶段“限价房和竞争性地价”地块等急需住房项目的装修指导价上限不超过2500元；例如，2019年6月，杭州，首次上市9块限价房试点地块，转让条件首次设定为“限价和装修限价”，规定项目未来销售时有三个销售价格：商品房毛坯房最高均价、毛坯房最高单价(最高均价的1.1倍)和精装价格上限。当时，钱塘新区新湾街路也有一个商住两用的地方。如果销售成功，该项目未来空白的平均价格不会高于15000元；如果精装出售，精装的标准不高于3000元。
另一种是考虑不同档次的商品房，客户对装修有不同的需求，而分类限制了装修价格。武汉在2017年出台了精装修价格指导政策，设定了六个价格区间：平均备案价格不超过10000元，装修价格不高于2000元；平均申报价格在15000-20000元之间的，装修价格不高于3000元；平均备案价格在20000-25000元之间的，装修价格不高于3500元；平均申报价在25000-30000元之间的，装修价格不高于4000元；如果平均申报价格超过30000元，装修价格不高于5000元。
4.在什么情况下装饰会减少
如果毛坯房与地价的差距小于8000元，开发商通过装修价格赚钱或弥补成本的动机非常高。尽管空白已经赚了很多钱，由于上述原因，开发商仍然有动机通过装修赚钱。假设房价为15000元，地价为7000元，差价为8000元，建筑安装成本约为每平方米3000元，营销、管理和劳务“三项费用”约为2000元，融资成本占房价的5%-10%。扣除自有资金的机会成本后，开发商的利润不高，这也是他们为什么要大惊小怪装修的原因。
从分区来看，精装修住宅主要集中在华东和华南，占65%-70%，未来将继续向西南、西北和华北辐射。在前50名房地产开发商中，精装房占行业的50%，而前10名占行业的70%-80%。目前，主流房地产企业都在做精装房，未来将有越来越多的房地产企业进入精装房领域。据笔者了解，目前一线城市公布的装修标准是3000-5000元，其中开发商可以赚40%-50%。价格限制越严格，地价越贵，装修成本越低。只要土地成本和房价的差价是8000元，就要避免装修降价。此外，三、四线城市的房价确实无法支撑好的精装修。因此，在这样一个房价低于10000元的城市，如果你声称自己的装修标准超过3000元，你应该小心。此外，如果是一个土地转让与有限的土地价格，有限的房价和实际分配的建设，或土地国王，你应该小心。一线城市的住房价格越高，目标群体是对改良或豪华住房的需求，装修和分配减少的可能性相对较低。一方面，房价具有较高的缓冲成本，另一方面，住房空间大，开发商的盈利效果更强。此外，欺骗那些已经换过房间并且有购房经验的人并不容易。
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