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2020年土地拍卖市场“前低后高” 50强房企收购的土地量占近50%
每一个记者：陈力每一个编辑：魏
土地拍卖市场一直被视为楼市的风向标。
受2020年疫情影响，全国土地市场人气呈现前低后高的趋势，下半年推地规模高于上半年。具体来说，自第二季度土地市场逐渐回暖以来，在企业积极补仓收地、注重投资收敛等因素影响下，一二线热点城市土地拍卖热度明显上升，部分热点地块刷新了区域乃至全市交易平均底价，溢价交易比例持续上升。
值得一提的是，根据壳牌的数据，2020年前50家房企收购的土地量将达到总市场的近50%。“一二线城市住宅地价的速度和质量强于三四线城市，吸引房企进行市场化选择。2021年，房企将重点回归一二线城市或继续。”壳牌研究院高级分析师潘浩告诉《每日经济新闻》记者。
图片来源：摄图网
拍卖的土地数量创下新高
根据中国研究院的数据，2020年，全国300个城市的土地出让金总额达到59827亿元，同比增长16%，创历史新高。一线城市土地供需旺盛，采金总量同比增长40%以上。北上广深采金量同比增长；二线城市供需同比略有增长，平均底价基本持平。值得一提的是，租赁榜收入水平同比上升，前十名城市每年土地租赁金额超过1000亿元，其中上海以2952亿元排名第一。
同时，虽然年初因疫情导致房地产行业短暂停滞，但市场回暖后，房地产企业征地热情依然不减。根据壳牌研究院的数据，2020年，百强房企住宅用地权益交易量同比增长14.8%。特别是上半年，全国38个城市43次出台土地出让金延期支付或分期支付相关政策，对冲疫情影响，帮助部分企业度过难关。
2020年土地出让金额TOP20城市 数据来源：中指研究院
“这激活了住宅用地市场，促进了房企积极收购土地。特别是复工复产以来，一线城市和强势二线城市加快了住宅用地供应，优质用地竞争激烈。”潘浩说。
但值得注意的是，虽然前100家房企收购的土地数量较2019年大幅增加，但与住房相关的土地建设用地面积同比下降14.9%，这与土地收购价格上涨密切相关。比如2020年房企征地金额排名第三的中海，2020年征地金额1281亿元，比2019年高出227亿元。但其征地面积2019年为813万平方米，2020年为955万平方米，平均地价上涨约443元/平方米。
此外，2020年50家有代表性的房地产企业月平均投资额为2004亿元，高于2019年的月平均水平。33家房地产企业2020年平均月征地金额超过2019年平均月价值。其中，越秀、嘉园国际、澳远、远洋集团平均月征地量比上年翻了一倍多，征地规模明显增加；同时，17家房地产企业年平均征地金额低于去年平均值，世茂征地金额比上年下降40%以上。
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具体而言，2020年2月20日，香港怡和集团旗下的香港土地财团成功中标上海徐汇滨江西岸金融港地块，总开发量约180万平方米，成功刷新内地土地总价格纪录，也是2020年唯一一个总成交价超过300亿元的地块。
2020全国住宅用地成交总价TOP10 数据来源：中指院数据
2020年11月23日，华发股份与融创联合竞得一宗位于深圳市宝安区沙井街道地块，成交总价达127.1亿元。值得注意的是，刚刚迈入千亿阵营的华发还先后在南京、武汉等地拿下了当地“地王”。其中4月以总价69.1亿元、楼面价29821元/平方米竞得南京秦淮区G05地块，12月25日以94.3亿元的成交总价竞得武汉硚口区建设大道与航空路交汇处地块。3宗地块合计出让金高达290.5亿元。
“各地已转变住宅用地供应思路，特别是去化周期较短的城市需要调整住宅用地结构，部分城市城市核心区加大住宅用地供应，由于区位优势，上海、深圳、杭州、珠海、厦门等均有单宗住宅用地地块成交金额百亿以上。”潘浩向《每日 经济新闻》记者指出。
中指院数据显示，2020年TOP100房企拿地总额32337亿元，拿地规模同比增长14.0%。其中，拿地金额超过千亿元的房企有5家，碧桂园以1512亿元居榜首，万科、中海、保利、龙湖分别以1349亿、1281亿元、1225亿元、1071亿元分别第2至5位。
2020年房企拿地面积与金额TOP10 数据来源：中指研究院
“2020年50家代表房企拿地额增速均值显著低于2019年，下降超20个百分点，销售额在11~30的企业2020年拿地额增速的均值最高，销售额前10企业拿地额增速的均值最低。”中指院分析指出，第二阵营房企在追求销售规模快速增长方面动力强劲，其拿地表现也相应较为突出，拿地更为积极。
一二线土拍回热
值得一提的是，随着三四线城市需求透支、房价平稳下金融属性减弱，后续调整压力更大，2020年房企拿地逐渐回归核心城市圈。
贝壳研究院数据显示，TOP50房企2020年拿地金额占据全市场的50%，而最受房企关注的20个城市全部为一线及二线城市，其中前五大城市分别为苏州、南京、成都、杭州、宁波，一线城市仅上海和广州进入前20行列，分别排名第八和第十名。
2020年部分城市拿地房企数量情况 来源：贝壳研究院
以房企最关注的苏州为例，尽管第一季度受疫情影响几乎无土地交易，但从3月开始几乎每月都有十余宗地块拍出，同比2019年量价均有所增加。2020年共有34家房企在苏州拿地获取项目，其中深耕型品牌房企居多，如碧桂园、新城控股、绿地控股、建发房产、中国金茂等；新进房企如卓越、大发、复地、滨江、实地等。
另一方面，2020年TOP50房企土储最充足的前20城市中，排在前五的城市分别是武汉1671万平方米、苏州1390万平方米、昆明1384万平方米、成都1327万平方米、重庆1314万平方米，一线城市仅广州入围并排名第九，其余均为二线及个别重点三线城市，主要分布在长三角、粤港澳、长江中游和成渝几个核心城市群。
以广州为例，据中指院数据，2020年广州土地市场整体交投活跃，全年商住用地供应109宗，供应建面1988万平方米，同比2019年增加48.2%，市中心优质地块及南沙地块受到房企热捧。尤其是南沙，在人才落户政策利好刺激下土地市场热度较高，成交楼面价创历史新高。
潘浩指出，一二线城市在2020年新房市场去化量好，且需要住宅用地市场提供新的供应，因此2020年收紧调控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供应，预计2021年居住用地成交规划建筑面积累计同比增速仍有扩大的趋势。另外，从价值兑现的角度，包括上海等一二线城市住宅用地价值兑现的速度与质素均要比三四线城市强，吸引房企做出市场化的选择，因此2021年房企拿地重点回归一二线城市或将延续。
每日经济新闻
