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深圳推出二手房指导价:业主凭空亏一两百万？

2月8日，深圳市住建局在官网发布了三条关于二手房交易参考价格的公告。

为什么要建立二手房交易参考价格发布机制？

因为要实行住房和无房炒，宣传二手房市场信息透明,做理性交易。

二手房的成交价格是如何确定的？

官方数据显示，二手房网签价格为基础，参考周边一手房价格市有3595个二手房社区。

以下是我对这件事的一些看法。

为什么要公布二手房参考价格？

对于一线城市，房地产调控必须做到全覆盖。

目前，新住房市场调控通过土地出让和预售的方式实现了住房供应和房价的双重控制，这是没有问题的。

在二手房市场，官方能做的非常有限，房子卖不卖都是房东说了算。至于价格，是人民群众自发形成的，也会参考同一个社区的网上签约价格，但是这个参考还是比较脆弱的。

遇到爆点，房东打电话给中介哥，要么拆了不卖了，要么直接养了几十万甚至几百万。如果自己的房子特别受管家欢迎，直接坐在地板上开始谈判价格也很常见。

在一线城市中，深圳二手房市场的情况最为严峻，归根结底是因为供需矛盾过于突出。二手房直接定价没有法律依据。以前房东一跳起来就让中介不要帮他卖房子。

现在，发布一个二手房参考价格，是以往变被动为主动，引导市场价格向官方认可的价格靠拢.这是起点。

我随机选了几个二手房参考价格和贝壳的挂牌价(成交价格数据已经下架看不到了)对比，差距相当大!单价在5-10万元/平米的二手房官方参考价一般低于1-2万元/平米的挂牌价格。对于单价在10万元/平米以上的楼盘，官方参考价甚至比挂牌价格低5万元/平米以上。

为什么差距这么大？可能有两个原因：

在网上签约层面，可能会有刻意压低的情况，为了避税，但在更大的可能性是主要参考了周边一手房价格,新房和二手房的价格差距并没有那么大。

深圳一直在调控楼市，但到现在也没有降温的迹象。除非你不让房子卖或者批预售证，可能没什么好办法。

问题是市场买账么？

消息发布后，我还观察了，大家的态度基本是：呵呵和你发布个价格，我就,得的一些深圳网友的反应

凭空损失一两百万？

市场不买，也没有筹码降价。仅凭无约束力的“参考价”很难打开局面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李昨日也在微信官方号上表达了类似观点

：深圳是典型的“卖方市场”，卖家不认，买家没办法，只能接受！

在这个卖方主导的市场，二手房定价权不在这个参考价格上，而在房东手里。

让房东接受这个参考价格，才能使得二手房参考价格具有实际指导意义，否则就是一纸空文。那么应该怎么办呢？

1、以二手房网签成交均价为主，放弃参考周边一手房价格。二手房网签均价采样数据也得注意，不太建议拿最近一年的网签价格来平均，最近半年为宜。

2、在后续的更新中，以新房价格来稳定二手房价格波动空间，简单说，就是随着时间的拉长，希望使二手房价格涨幅可控，比如越来越小，趋于平稳，以时间换空间，逐渐缩小一二手房价格差，改变严重倒挂的现状。

李宇嘉提出的让银行通过评估价来影响二手房价格预期，这是一个很好的点子，建议官方考虑，让银行来配合。银行在评估二手房价格的时候，适当降低评估价，将会使首付门槛提高，购买力会受到影响，房东如果要卖房子，下调挂牌价促进成交的动力会更强。

深圳的一二手房价格倒挂是房地产市场发展几十年的结果，深圳试图以一种相对较软的方式来影响二手房价格走向，这个出发点是好的，但不能把这种严重倒挂直接甩锅给房东。一开始就发布一个让房东大出血的参考价，只会让它被束之高阁。

而且，从促进二手房市场信息透明的出发点来看，二手房参考价格的定价模型，也应该是透明的。现在还很难称得上是透明的，如果只是发布一个价格，仅以官方来背书，市场是不会买账的，毕竟房子在房东手里。

务实一点，承认现实，通过时间来抹平才能让二手房市场良性发展。