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为什么大互联网公司喜欢做“房东”？

雷达财经出品 文|李宏晶 编|深海

互联网巨头掀起了成为“地主”的浪潮。

1月22日，上海土地交易市场公布，上海新乐皮城文化咨询有限公司以约81.18亿元的底价中标杨浦区定海社区。根据资料显示，该公司的法定代表人是郑，bilibili。

几天前，Aauto Facter还在招股说明书中透露，他将斥资约28亿元人民币在北京购买11.42万平方米的房产。去年6月，该公司斥资30亿元在成都建立了Aauto Express电子商务总部。

此外，腾讯、阿里、美团、JD.COM等互联网巨头都热衷于买地建总部，每次都有几十亿到几十亿美元，规模不亚于地产公司。

对于这一现象，著名经济学家宋清辉告诉雷达财经，互联网公司购买土地并建造自己的办公楼可能会有更低的租赁成本；此外，我们可以享受到房产和土地的升值，尤其是在一线城市，国家政策在这方面也持积极态度。

互联网大厂热衷买地买楼

经常出圈的Bilibili，这次通过大规模买地吸引了眼球。据了解，bilibili中标81亿元，面积近13万平方米，建筑面积36万平方米，由上海海信乐毕成文化咨询有限公司中标.

据天眼查称，新乐毕成的股东包括上海大鱼家园文化和上海小卡文化。两家公司的股东分别是bilibili的董事长兼首席执行官陈睿和bilibili的董事长首席运营官李希。

根据土地出让条件，引进企业必须是新经济、新产业领域的国际知名企业，定位为企业总部。由于这些条件，bilibili以底价中标，最终将于2月2日发售。

财务报告显示bilibili的资金并不宽松。截至2020年第三季度，bilibili可用货币资金只有10亿元。前三季度总收入81.6亿元，净亏损21.8亿元。

据了解，目前，bilibili在上海杨浦区五角场凯德郑国中心租赁了一栋办公楼，并租赁了C3联合办公区的一部分，是这里最大的租户。当时搬进来的时候也是被网友曝光让道士去新办公区工作。

无独有偶，2020年11月，bilibili旁边的土地被美团以65.41亿元的价格收购，这是美团成立10年来第一次收购如此大规模的房产。

在互联网圈，美团有一种勤俭持家的企业文化。其总部位于北京望京，占地面积超过30万平方米，主要分布在恒基兆业、望京R&D公园、祁鸣国际大厦和数码港大厦。

相比望京区的阿里巴巴，美团在租用写字楼方面也有着务实的精神，其选择似乎更倾向于性价比高的工业园区和B级写字楼。美团创始人王兴，据说至今没有独立办公室，这一点已经得到美团员工的证实。

美团虽然总部在北京，但合并后的审查是在上海成立的，后来成立的美团审查在北京和上海设立了双重总部运作。对于新收购的土地，美团回应并确认将用于建设新的上海总部基地，有6.5万平方米的自营业务，将积极引进第一家店和旗舰店。

即将登陆香港股市的aauto rapper在招股说明书中披露，该公司于2021年1月15日与北京首农信息产业投资有限公司达成框架协议，计划购买部分总建筑面积约11.42万平方米的物业，租赁部分总建筑面积约11.95万平方米的物业和停车位，内部资金约28亿元。

这不是Aauto Speeter第一次投资房地产。2020年6月24日，Aauto rapper宣布“Aauto rapper Live电商总部项目”已落户成都，总投资30亿元。

ne-p">作为一家迅速成长起来的短视频巨头，快手西二旗工位不足曾引发职场人发帖吐槽，为了解决厕所排队过久的问题，公司甚至安装了坑位计时器。

快手的对手抖音母公司字节跳动拿地也非常“凶猛”。2020年6月，字节跳动花10.82亿拍下深圳”网红街道“粤海街道的一宗商业用地，和腾讯、阿里做起了邻居。2020年11月，字节跳动启用了北京海淀区方恒时尚中心作为一处办公地点，这是字节跳动的首个自有产权办公楼，购置成本约50亿元。

字节跳动曾有意花90亿收购北京大钟寺中坤广场，该项目由“城市综合体”转变为写字楼，但由于进程缓慢、产权复杂最终搁置。

BAT、京东、小米等巨头也在多个城市持有物业资产。

2017年12月份，阿里云计算总部在杭州西湖区云谷开建，项目投资4亿美元，规划用地面积为19.82万平米，总建筑面积为45万平米。

阿里云计算总部建设实景图

2019年动工、投资68.9亿元的北京朝阳区电子城北区，建筑总面积达47万平米，是阿里继2016年结束北漂、扎根望京之后的新根据地。

2019年6月，阿里集团位于浙江杭州市余杭区的全球总部开工。项目总投资约67亿元，总用地面积约398.5亩，总建筑面积约98万平方米。2020年3月，阿里达摩院全球总部开建，位于余杭区南湖科学中心片区，规划面积约3887亩，总投资约200亿元。

除此之外，阿里还在成都、重庆、郑州、西安等地设有区域总部，其中投资55亿元的华中总部于2020年11月启动建设。

腾讯最新的动作是2019年11月底，以85亿元拿下宝安区大铲湾一块地，用以建设最新总部。据了解，腾讯在数十个城市有地产，早在2017年有统计显示总价值近500亿。其中比较特别的是2017年开建的广州总部大厦，建成后将作为微信大楼，供常年在广州的张小龙在此专注搞研发。

百度在北京、深圳、上海、阳泉、西安等城市持有房产。小米集团在武汉、深圳、北京均置办产业，北京海淀区小米科技园于2019年9月开园，建筑面积34.8万平方米、总投资约52亿元。京东则在北京亦庄大兴土木，先后三次通过招拍挂市场公开拿地，且三次均为底价成交，总计约60亿元获得14.4万平方米的商业用地，用以建设办公楼。

热衷买地买楼还有美国互联网巨头，如苹果投资50亿美元，历时七年打造了主体建筑酷似飞船的第二总部。有华尔街分析师认为，互联网巨头用一种防御的姿态到处买地，以保证自己在纽约、硅谷等地有足够的空间，尽管自己目前并不需要这些地。

互联网公司买地盖楼有多重好处

有分析认为，互联网公司正在变得越来越“重”，不管是物流、电商还是本地生活等方面，巨头们对线下渠道的重视在增加，买地只是其拥抱重资产的一个缩影。

实际上，购地建自持物业对互联网公司有多重好处。宋清辉认为，经济效益方面，在写字楼租金日益增长和互联网企业规模指数级增长的态势下，公司自建办公楼的成本或会更低；同时还能享受物业和地皮的增值，尤其在一线城市。

最明显的例子是搜狐，这家曾经的明显公司如今市值只剩下6.8亿美金，但其持有的办公大楼价值不菲。据悉，搜狐旗下几处办公写字楼总面积超过13万平米。其中，位于五道口和中关村的搜狐网络大厦和搜狐媒体大厦，保守估计市价已经超过了7亿美金。

2020年2月份，韩国LG集团称，为确保全球经济不确定性背景下的流动性，以约合人民币80.46亿元将中国总部大楼LG双子座大厦出售给新加坡政府投资公司(GIC)的全资子公司。

公开信息显示，LG集团于2005年建成双子座大厦，位于北京市朝阳区建国门外大街，该大厦由两栋大楼组成，建筑面积约15万平方米，总投资4亿美元，以当时的汇率计算，折合人民币约32.8亿元。

显然，在寸金寸土的北京核心商圈，不论大大小小的公司兴衰成败，如何搬来搬去，但脚底的土地的价值永远存在。既然土地大楼价值颇高，与其继续支付高昂租金，不如弃租转买。

调查表明，《财富》500强企业的总资产中有1/3是不动产，国内一线城市办公物业的企业持有率达到了70%左右(按建筑面积统计)。

此外，一座豪华气派的办公大楼还可以提升员工自豪感。艾媒咨询集团创始人兼CEO张毅表示，自有产业可以帮助员工团队增强归属感与脚踏实地的感觉。

政策层面，宋清辉对雷达财经表示，我国对企业购地建自持物业方面，总体上是持肯定的态度，各地也出台了一系列相关优惠政策。从政府税收的角度而言，企业在当地买地建设总部之后，税费只能交给土地所在的地方政府，因此双方达成了相关利益互换。

而且全面实施营改增以来，企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，通过购置不动产，能够抵扣增值税进项税金并降低企业的不动产持有成本。

不能忽视的是，互联网公司购入大量固定资产，通过减少一笔现金流，换来资本结构的改善和租金费用的减少，达到美化利润数据的作用。

A股公司持有1.6万亿投资性房地产

除了互联网大厂，我国一些A股上市公司历来对投资房地产充满热情。根据iFinD数据，截至2020年三季度末，A股现有4173家上市公司中，持有投资性房地产的公司有2021家，较年初增长33家；持有市值16143亿元，较年初增长6.14%。

持有市值最多的非房地产公司为美凯龙。资料显示，美凯龙主营家居装饰及家具商场运营，截至2020年三季度，公司持有投资性房地产达910亿元，占总资产的69.63%。其次是中国平安和中国银行，截至去年三季度末，两者分别持有投资性房地产为514亿元和219亿元。

事实上，保险公司普遍对投资房地产表现出偏好。中国人寿、中国人保的房地产投资规模也在百亿以上。有媒体调查发现，一些保险公司曾通过投资性房地产再评估、利用公允价值计量的方式，达到增加资本、提升偿付能力水平的目的，呼吁监管关注。

有投资者表示，上市公司的投资性房地产主要为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。但部分公司将“囤房”当作调节利润、扮靓业绩的主要手段。

2020年12月4日，前三季度利润大幅亏损的东易日盛发布公告称，为盘活资产，公司拟以4184.46万元的价格，向北京大龙瑞洋商贸有限公司出售北京市朝阳区东大桥路的4套房产。经初步测算，本次交易影响2020年归属于母公司的净利润约为2800万元。

2020年12月22日，东易日盛再次将北京市朝阳区东大桥15处房产出售，买家为北京仁和恒基投资管理有限公司，总价拟定8005.47万元。按总建筑面积2668.49平方米计算，转让价格为3万元/平方米。此次交易影响2020年归属于母公司的净利润约为5600万元。

两次出售19套房产合计套现1.22亿元，将增加东易日盛2020年净利润8400万元。

军工企业烽火电子为了把房子卖出去，打了9折价。1月28日，烽火电子公告，公司挂牌转让部分房产，挂牌期间未能征集到受让方。随后公司将第二轮挂牌价下调为评估价的90%，最终全部房产及车位均完成了交易。

据了解，烽火电子出售的资产是位于西安、北京的30套房产、1个车位，评估值合计为6656.38万元。该笔交易完成，扣除账面净值、各类税费等，预计对净利润影响金额约为1700余万元，远大于去年前三季度公司净利润519万元。

还有公司通过变更投资性房地产会计政策，来间接影响所有者权益及净利润等指标。2020年11月17日，东百集团公告称，对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，前三季度净利润由1.6亿元变更为2.1亿元。

有专家指出，随着退市新规中用“扣非前后净利润孰低+营业收入”组合财务指标取代单一净利润持续亏损和营业收入指标，那些长期没有主业、持续依靠非经常性收益保壳的上市公司，将不能通过卖房来维持上市公司地位。

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