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20年老房“停拆”？国家将做出最终决定 并从明年起遵循“新规定”

众所周知，本轮调控始于2016年。但是很多人不知道的是，中国大部分三四线城市从那个时候开始看到自己的房价上涨。准确的说，这三四年，在我国一二线城市调控如火如荼的时候，很多三四线城市的房价始终处于“上涨通道”。

2015年之前，三四线城市很多人“不急着买”房子：一个房价普遍偏低的城市，到处都是三四千的住宅区。很多人并不着急，就是觉得房价涨不起来。很多人宁愿自己在农村建房，也不愿意去三四线城市买房；二是人口涌入一二线城市，无论是就业机会还是各种资源，都明显强于三四线城市。很多人认为三四线城市没前途。

但2015年后，三四线城市迎来了“逆势”暴涨。短短两三年，很多人才突然发现，三四线城市的房价早就“高攀”了，——根据国家统计局公布的数据，2015年到2018年的四年间，全国160多个三四线城市的房价普遍上涨了50%，有的接近一线城市的三四线。2015年房价涨幅高达40033.54万元，但2018年，很多三四线城市一度与一二线城市相比，最高价格超过3万元。

至于三四线城市这三四年的房价上涨，很多专家把原因归结为城市化、宽松的货币金融、全民参与的投资投机造成的住房需求飙升。但其实大家都很清楚，在过去楼市调控频繁大动作的关键时期，三四线城市房价迎来了“逆势补偿性上涨”，根本原因是“棚改”(货币化安置政策)。

2015年之前，很多三四线城市也在实施“棚改”政策，但当时是“以房换房”政策，棚改总规模不高。但2015年国家正式提出“三年棚改计划”，即2015-2017年完成1800万套棚改任务，积极推进棚改货币化安置，包括发放购房券、安置政府购买的现有商品房、一次性货币补偿等。根据公开数据，60%的工棚已经转化为货币化安置。2017年再次提出第二个三年计划，即2018年至2020年重建棚户区1500万套。

为什么三四线城市房价上涨是由“棚改”直接带动的？两个数据可以说明一切：一是近六年开工的工棚总数3300万套，其中三四线城市占近2200万套，占近70%；第二，全国投资总额超过4万亿元，其中近60%，即2.4万亿元，流向了三四线城市。这些资金通过补贴、国家政策性银行的抵押贷款和商业银行的贷款进行分配。货币化安置政策“最聪明”的一点是，虽然钱在拆迁户手里，但他们不再分配实物，所以他们仍然需要在第一时间在市场上购买商品房，从而产生大量的购房需求。在房地产投资的背景下，越来越多的人疯狂投资买房，甚至掏空积蓄和负债，买更多的房子。特别是在一线城市周边的三四线城市，棚改的主要因素已经接管了大量的住房需求和资金从一二线城市外溢，房价上涨的驱动力更强。

实质上，“棚改”是一个解决城乡历史弊病的热门工程

但是，旧房全面拆改，很容易“破坏好东西”。第一，如果直接把老房子拆了，就会有一大批人因为拆迁而变富，这就拉大了居民之间的贫富差距。尤其是拆迁一夜暴富，更容易生出“不劳而获”的想法；二是助长了“借棚改之名盲目借贷”的现象。因此，许多专家学者都建议“停止棚改拆”。

事实上，从2018年开始，国家开始“收紧”棚改。首先，CDB取消了地方棚改的审批权限，然后在2019年，国家提出“改棚改为城市”，即要求库存不足、房价上涨压力大的城市减少或暂停棚改。今天，“棚改”迎来了新消息——。今年年初，国家过了《政府工作会议》，2020年是棚改的“岁末”、“岁末”。这意味着过去轰轰烈烈的“拆棚”可能会退出楼市舞台。而且很明显，从明年开始，20年的老房子(2000年以前的老房子)将不再“拆迁”，而将展开更科学、更以人为本的“旧城改造”。看来未来20年“停拆”旧房的事实已经实现了。

国家发布了两个重要信息：一是旧房未来不拆迁重建，意味着赌拆迁、幻想拆迁的旧房业主的幻想彻底破灭；第二，“停拆”对三四线城市影响最大，因为占比最高，所以最终的结果可能是大部分三四线城市的楼市因为停棚改革而回归理性。不排除部分房价虚高、人口流失过多、产业支撑乏力的城市，房价出现大幅回调。

有人可能会问，非常老旧的老塔楼，居住条件很差的老房子，以后会怎么样？这里需要说明的是，所谓的“停棚改拆”，并不是说全面停掉所有的棚，而是今后不会大规模进行棚改。比如2029年棚改设定目标450万套，实际开工只有285万套。意思是老房子是用棚子拆还是旧的，因房子而异，不用太担心。如果你的小区符合“棚改拆迁”的标准，以后还是会进行的，但是国家层面更倾向于以后对老房子进行“旧房改造”。

从明年开始，所有的旧房子都将按照“新规定”处理

国家将做出最终决定，从明年开始，停止大规模的棚改拆迁，今后所有旧房一律按旧改新规定办理。旧的变化到底是什么？资本从何而来，谁的影响力最大？

与棚改拆迁改造相比，旧房改造只能算是“整容”，房子还是原来的，只是配套设施变了。从政府发布的信息来看，旧的改革主要涉及三个方面：一是基层改造，重点是社区水电道路、光纤等配套设施的改造建设；二是提高档次改造，重点在旧房安装电梯和无障碍环境；第三类是推广类，重点是完善便利市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

通俗点说，小区高层水压不好，供水困难。旧的改革必须首先改变；小区内线路复杂老化，甚至多条线路裸露，旧的要改；小区立面脱落，墙面难看，必须第一时间更换；对于没有电梯的小型高层建筑(6层和7层)，新规定要求居民同意后安装电梯。

根据2019年旧制改革的实地操作实践，旧制改革资金主要来自三个方面

经济学家朱海滨说，老改革真的是以人为本，是一个受欢迎的项目。一方面不会造成大量的住房需求和资金，不会影响新的二手房市场的稳定；另一方面，从长远来看，旧的改革更有利于房地产市场的健康发展，因为旧住宅区的居民和只想买房的人都将受益。

据各地初步调查，2025年前，中国有17万个城市旧社区需要重建，涉及4200万户，1.3亿居民。在未来的五年里，所有的旧建筑都将在2000年前建成。基于此，国务院参事周宝兴预测，未来五年，老区改革总投入可能达到4万亿元。

前面已经提到，那些“赌拆迁”、梦想一夜暴富的人，将受到重大打击，很多三四线城市的炒房者也将损失惨重，很难长期套现。但是，不得不说，在4万亿旧改革的新规定下，也有三类人将全部受益：

第一类：纳入第一批旧房改造的老小区居民，特别是在老房子里装电梯的居民

完成老房子“三型”改造后，其实相当于一次“整容”。说白了就是老房子“焕然一新”。无论是建筑本身，配套基础设施，还是其他便利措施的增加，都会大大提升老房子的市场价值。尤其是6、7层的楼梯间，安装电梯后，高层的升值空间大大提高。对于这类小区的居民来说，旧的改革是彻底提升居住环境，拉动住房市场价值。事实上，根据2019年许多旧住宅区居民的反馈，旧住宅区的整体升值空间可以达到15%-30%。

第二类：企业和所有参与旧改革的员工。

未来五年，老改革能动摇的总投资可能高达4万亿元。毫无疑问，老改革对参与老改革的企业和员工来说也是一块巨大的蛋糕。毕竟旧改涉及上下游几十个行业，包括但不限于涂料、钢材、家装、家居、通讯、管道、保温材料等。并协助推动社区养老、儿童保健、医疗保健、食品援助、清洁卫生等行业的发展。换句话说，在未来，那些参与旧改革的行业和员工将享受到旧改革带来的红利。其实旧房改造是一个小规模的改造项目，一些央企和地方大企业是不会争夺这些业务的。于是，旧装修给一些小装修公司和工人留下了赚钱的好机会。

第三类：城市只需要买家

“旧变”对那些刚需要买房的人来说也是好事，因为旧变主要在老城区，老城区房价不高。长期以来，许多买家只需要拒绝老城区。核心原因是老城区居住环境差。但旧区改造后，老城区旧住宅区的居住环境会有很大的改善，尤其是经过改造升级改造后，旧住宅区也可以成为宜居区，这些住宅区有可能成为城市第一套房正好需要的福地。覆旧换新整体对房价的拉动作用不大，所以房价上涨空间有限，也就意味着刚刚需要买房的人的经济压力会大大减轻。