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楼市调控政策持续收紧，热点城市紧急打补丁

曾创下近6万人震动人数纪录的成都，推出“房地产十五新政”打击投机。在住房政策方面，成都增加了拆迁户和无家可归家庭的摇号比例，其中拆迁户的最低优先比例从10%增加到20%，无家可归家庭的最低优先比例从50%增加到60%。
到目前为止，包括成都，在内的许多热点城市都出台了新的政策来规范房地产市场。据不完全统计，今年7月以来，包括杭州， 东莞， 宁波， 内蒙古， 深圳， 南京， 无锡，在内的11个省市，包括沈阳， 常州和成都，相继出台了收紧楼市调控的政策。同时，在两个月内，16个城市接受了中央“窗口指导”。
国家统计局8月14日发布的70个大中城市新建商品房销售价格指数显示，70个大中城市房地产市场总体稳定。各城市新建商品房销售价格环比小幅上涨，二线城市二手房销售价格环比下降。
修补房地产市场监管政策
9月14日，成都政府官网发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，调整土地市场、金融信贷政策、租赁市场、住房市场。
成都，一家房地产企业的负责人刘，告诉CBN，成都的房地产市场监管政策与杭州，类似，两者都增加了无房户的倾向。“热点城市的楼市调控要尽可能优先，打压房地产套利应该是细化调控的主要逻辑。”他说。
9月12日，三线城市常州，也开始实施新的房地产调控政策。例如，在贷款限制政策的情况下，“第二笔贷款的最低首付是已经拥有住房且其购房贷款尚未结清的家庭的60%”， 调控力度不亚于沈阳第二套住房50%的首付比例，这与常州房价持续上涨直接相关，根据克而瑞，等外部数据，常州房价今年除2月份外略有下降，3月份以来新房价格上涨至2万元/平方米，涨幅近20%。
今年7月，在70个大中城市中，银川新房价格涨幅居全国首位，环比上涨2%，这也是银川新房价格连续三个月环比首次上涨。9月8日，银川住房和城乡建设局召开银川房地产市场监管协会商会，发布“限价令”。9月1日前开盘的项目，短期内9月平均售价不得高于8月。近日，银川住房和城乡建设局将参考8月份记录的均价，针对不同业态对房地产开发企业提出价格调整建议。
9月4日，杭州住房保障和房屋管理局发布《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中，在确定无房家庭的标准方面，杭州明确规定，在本市限购范围内未婚且单身满30周岁且无自有住房记录的购房人，以及在本市限购范围内离婚且单身满3年且无自有住房记录的购房人，均可认定为无房家庭。安居客房地产研究所所长张波，分析说，自7月份以来，城市一直在收紧调控政策。包括杭州，东莞，宁波，深圳，南京等在内的许多城市都出台了控制措施，显示出明显的收紧控制的迹象。从8月份房价来看，全国市场热度的下降已经有所体现，但一线城市房价上涨趋势仍在继续。
华东一家中型券商房地产行业资深分析师表示，无论是近期的城市讨论、12家房地产企业讨论，还是近期的房企融资“三条红线”标准，东莞、深圳等城市都在不断修补楼市调控，共同体现了房地产政策“精准调控”的新特点。
“并不是说一线和新一线城市是政府调控的重点，任何房价涨幅较高的城市都有可能进入调控。”第一太平戴维斯深圳公司副总裁兼深圳，投资部部长吴睿，说。
中原， 上海，的房地产市场分析师卢文曦，告诉哥伦比亚广播公司，各地的房地产市场正在降温。从7月以来各地调控手段来看，调控重点主要是堵塞漏洞，比如限制假离婚、人才安置、社保年限等问题，也是在弥补原有的漏洞和不足，保证政策执行力度。
“监管政策出台后，交易量会缩小，但这将是一个长期的逐渐收缩的过程。不排除会有继续打补丁的可能。希望通过适度回调防止投机中的投机，从而防止高杠杆的使用。投机者造成房价大幅波动。”卢文曦说。
房价总体趋势保持稳定
在房地产市场问题上，中央高层和有关部委近日连续召开三次会议，三次重申“房地产不应作为短期刺激经济的手段”，强调坚持问题导向，高度重视当前房地产市场的新情况、新问题。这三次会议涉及至少六个部委，包括央行，住建部，中国银监会和证监会，以及十几个热点城市和许多大型房地产企业。
在地方层面，自7月份以来，包括东莞，宁波，深圳和南京，在内的许多城市都出台了收紧房地产市场监管的政策。在过去的半个月里，热点城市发布的捆绑控制政策非常密集，包括杭州， 无锡， 沈阳， 常州， 银川等许多城市。
比如本轮进入调控的东莞、常州，等很多城市，2020年上半年土地市场热度较高，土地拍卖交易的升水率持续上升。根据多家券商对主流房地产企业的跟踪数据，库存处于历史低位，补货需求旺盛。上半年宽松的融资环境下，房地产企业积极拿地推动净负债率反弹。
根据华创证券的研究报告，上半年，房地产行业净负债率为87.9%，比2019年底上升6.4个百分点。其中，一线房企净负债率64.9%，比2019年底提高8.3个百分点；二线房企净负债率121.9%，比2019年底提高4.2个百分点；三线房地产企业净负债率为91.9%，比2019年底提高4.9个百分点。8月20日，建设部住房和城乡建设部、中国人民银行在北京，召开“重点房地产企业座谈会”，传达了新的重点房地产企业融资规定：不含预付款的房地产企业资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债率不得低于1。“三条红线”政策也引起了许多房地产企业的关注。
深圳一家排名前五的房企负责人直言不讳地告诉《第一财经记者》，基于去杠杆化的融资背景和细化房地产监管的大趋势，考虑到该公司目前的项目一方面有相当大的去库存力度；另一方面，热点城市和三四线城市的去库存化分化严重。“后续我们还是会拿到地的，但是会尽量选择更有前景，投资回报更好的城市和项目。我们不会去三四线扩大土地储备规模，现金为王。”
“在‘三条红线’的背景下，更加注重经营现金流指标，应该是很多房企的共同选择。不排除房企出售部分经营性物业以缓解现金流紧张。”吴睿继续说道。
总体而言，在楼市调控政策的不断收紧下，8月份全国楼市整体保持平稳。
国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏，解释说，根据初步估计，8月份，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点。其中，北京， 上海， 广州和深圳分别增长0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手房销售价格环比上涨1.0%，较上月上涨0.3个百分点。其中，北京， 上海， 广州和深圳分别增长0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。
31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月下降0.1个百分点。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别上涨1.0%和0.6%，增速分别比上个月高0.2和0.1个百分点。
中原房地产首席市场分析师张大伟，分析，从全国70个主要城市的房价数据来看，8月份有59个新城市房价上涨，与2019年第三季度最高点持平；70个城市二手房价格数据上涨47个城市，与2019年7月持平。
卢文曦认为，尽管8月份房价指数环比增幅有所下降，但许多地区仍保持环比上升趋势。很多城市加入调控升级行列，主要是为了防止市场过热。7、8月淡季不弱，楼市情绪高涨，成交量基数推高。“金九银十”本身就是楼市的传统热卖期，政府也希望通过这些政策表现出对市场过热的控制态度，防止非理性行为。张波表示，由于购房者仍然看好市场前景，只要限购和差别化信贷政策不变，楼市火热的城市调控将继续收紧，整体稳定的房价不会改变。此外，最近从金融方面加大了房地产企业债务控制的“三条红线”，预计9月份房地产企业在楼市的显性或隐性折扣现象将增加，这将提振销售，保持房价的整体稳定。