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房地产贷款集中的管理体制来了 银行怎么放贷？怎么去楼市？

中信经纬客户1月1日(薛魏)2020年12月31日下午，中国人民银行、中国保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，将根据银行业金融机构资产规模、机构类型等因素，设定不同阶段的房地产贷款集中度管理要求。本通知自2021年1月1日起实施。

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，房地产贷款尤其是个人抵押贷款的增速明显高于平均贷款增速。这一制度实施后，房贷增速可能会回到平均贷款增速，甚至低于后者，这意味着会有更多新的贷款资金流入制造业、小微企业等实体经济。

至于对房地产市场的影响，壳牌研究院分析，房企“三条红线”在资金需求侧管理，“房贷相关”集中管理制度在资金供给侧收紧。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，也就是说2021年投放市场的贷款金额不会有明显变化，短期内不会对房地产市场产生大的影响。

支持制造业等领域发展 楼市资金供给端收紧

数据地图：中国银行。中信经纬照片

房地产贷款集中管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例应符合中国人民银行和银监会确定的管理要求，即不得高于中国人民银行和银监会确定的相应上限。中国人民银行和中国保监会根据银行业金融机构的资产规模和机构类型等因素，制定了房地产贷款集中度的管理要求。

在回答记者提问时，中国人民银行和银监会指出，中国人民银行和银监会借鉴国际经验，结合中国国情，研究制定了房地产贷款集中管理制度，以提高金融体系的弹性和稳定性，促进房地产市场稳定健康发展。同时，推进金融供给侧结构改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

“目前，我国房地产长效机制建设取得了显著成效。房地产贷款(包括个人住房贷款)余额约占各类贷款余额的29%，但部分银行机构占比过高，远超平均水平。”民生银行首席研究员文彬对中信经纬客户表示，为了进一步提升金融服务实体经济的能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等重点领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中管理体系不仅及时，而且必要，有利于优化信贷结构，促进房地产市场持续健康发展，维护金融体系安全稳定运行。

根据壳牌研究院的分析，从资金方面限制房地产信贷额度的主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。过去，房地产参与金融信贷的比例相对较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤压了社会信贷资源，不利于国内流通建设。

房地产贷款增速或将向平均贷款增速回归

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具体来说，通知将银行业金融机构分为五个等级。一级是大型中资银行，包括邮政储蓄和国家开发银行。房地产贷款上限40%，个人住房贷款上限32.5%；第二层是中资中型银行，包括两家政策性银行，农业发展银行和进出口银行，12家全国性股份制银行和三家城市商业银行，北京银行、上海银行和江苏银行。房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为27.5%和20%。

第三层银行业金融机构是中资小银行和非县域农村合作机构，包括城市商业银行(不含第二层城市商业银行)、民营银行、大中城市和城乡合作机构。房地产贷款上限22.5%，个人住房贷款上限17.5%；第四档是县级农村合作机构，房地产贷款和个人住房贷款上限分别占17.5%和12.5%；第五档是村镇银行，房地产贷款和个人住房贷款上限分别占12.5%和7.5%。

据企业预警沟通不完全统计，截至2020年上半年，六大国有银行中，建设银行和邮政储蓄银行的个人住房贷款占比分别为34.27%和33.64%，略高于第一档32.5%的上限。此外，兴业银行个人住房贷款占比25.67%，也高于二级20%的上限。

“从上市银行来看，大银行基本达标。两家银行个人贷款略有超标，但幅度不高，调整压力不大。只要贷款规模大，房地产贷款额度不需要降低，比例就能降下来。”国家金融与发展实验室副主任曾刚向中信经纬的客户指出。

他进一步表示，一些股份制银行、城市商业银行和二、三、四级农村商业银行可能面临超标或接近标准的情况，这些银行应关注房地产行业贷款的增加。

中国银行研究院郑晨阳认为，大部分商业银行的两项指标都没有超过上限，部分股份制银行可能会面临个人住房贷款占总贷款余额比例超标4-5个百分点左右的情况，但压力并不大。银行超标可能有两种策略。分子方面，他们可以增加房地产信贷的流通，不继续这样做自然会减少房地产贷款的余额。在分母方面，他们可以增加信贷供应，增加总贷款余额。

曾刚认为，在过去几年里，房地产贷款的增长率，特别是个人抵押贷款，明显高于平均贷款增长率。这一制度实施后，房贷增速可能会回到平均贷款增速，甚至低于后者，这意味着新的贷款资金将更多地流入制造业和小微企业等实体经济。

对于一些离上限还有一定空间的银行，曾刚表示，虽然还有空间，但其房地产贷款，尤其是个人抵押贷款的增速不会明显高于平均贷款增速。

但郑晨阳认为，房地产贷款余额的范围需要明确，要支持合理的房地产贷款，避免监管区的灰色空间。“特殊目的公司非标准项目、住房债券或资产支持证券，以及非担保财富管理公司向房地产行业提供的贷款是否纳入监管范围，需要仔细考虑。”据他分析，如果不包括上述贷款指标，金融机构和房地产企业可以通过增加房地产、住房债券或ABS、非保本理财等SPV非标项目绕过监管红线，但如果包括上述指标，商业银行信贷业务的监管压力将进一步加大。

短期不会对楼市有大影响 政策鼓励开发持有

数据地图：建筑。中信经纬照片

易居研究院智库中心研究主任严跃进

根据壳牌研究院的分析，房企的“三条红线”是资金需求侧的管理，“房贷相关”的集中管理体制是资金供给侧的收紧。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，也就是说2021年投放市场的贷款金额不会有明显变化。

该协会还表示，新规定短期内不会对房地产市场产生大的影响。第一，设定的配额比例基本符合2020年的情况。截至2020年第三季度末，商业房地产贷款余额占金融机构贷款余额的28.8%，个人住房贷款余额占金融机构贷款余额的19.8%，平均水平低于管理目标限额。从实践经验来看，大中型银行是我国房地产贷款的主力军。目前的管理比例要求基本符合2020年的情况，也就是说2021年投放市场的贷款总额不会有明显变化，但大中小银行之间的结构可能会有一定的变化；第二，新规定为银行的实际情况设定了一个过渡期。管理要求越高，过渡期越长，银行和贷款实体就有足够的时间进行稳健调整，避免过度变动。

根据上述通知，2020年12月底，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为本通知实施之日起2年；超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。房地产贷款和个人住房贷款的业务调整过渡期另行规定。

此外，中国人民银行和中国保监会表示，为了支持住房租赁市场的蓬勃发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。目前，中国人民银行正在会同有关部门研究制定住房租赁金融业务的相关意见，并建立相应的统计制度。届时符合定义的房屋租赁相关贷款将不纳入集中管理统计范围。

“这是一个重要的方向转变，即在未来，金融信贷政策不会鼓励开发和销售，而是鼓励开发和控股，引导开发商从高周转、高杠杆模式向长期经营模式转变。”壳牌研究院分析。(中信经纬APP)

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