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未完成的房地产事件层出不穷 业主应该如何规避风险？

业主遇到烂尾楼如何维权？“相对于建造人和抵押权人的优先权，还有一种优先权，即购买人的基本债权优先。”京金诉律师事务所主任提醒，行使优先受偿权的前提是必须起诉并进入法律程序。“否则，银行、建筑工人等。已经把钱刮了，再起诉，优先权也没用。必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。”

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再过两周，云南昆明不同幸福城市社区的50多个家庭将迎来新年。按照承诺，这应该是他们在买的烂尾楼里度过的最后一个新年。

由于开发商资金中断，该物业于2015年停止建设。经过今年的高度关注，8月份答应复工，2021年10月底物业竣工交房。

这样的烂尾楼不是孤立的案例。项目停工有不同的原因，受伤的业主总是问同一个问题：如果当初买的是现房而不是预售房，今天岂不是苦不堪言？

最近，一些城市调整了预售政策。收紧如成都，规定商品房预售将存入监管账户，开发企业不得以任何其他形式违规收取购房款；放松，比如唐山，既增加了提取重点监管资金的节点，又增加了可以提取的金额。

中国的预售制度将何去何从，购房者应该如何避免交钱却遭遇烂尾楼的风险？

三条红线当前 预售制还是房企的法宝吗

房地产市场冷热不均，国内不同城市对预售条件的规定也不一样。

海通证券于2018年10月在部分城市发布了《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴》的抽样调查。研究发现，一、二、三线城市的平均预售条件(项目外楼层比例)分别为81%、78%和56%。级别越低，预售条件越宽松。

本次调查显示，当时上海徐汇区的预售条件最为严格(89%)，要求商品房的开发建设达到主体结构的顶层；商业、办公等房屋类型已达到主体结构顶层，高层已达到主体结构2/3，施工进度和竣工交付日期已确定。北、广、深平均值达到81%。

唐山在本次调查中的平均得分最低(8%)。2018年《关于加快办理市中心区商品住房预售许可的意见》规定总投资25%以上的商品房已投入，六层以上项目形象达到正负零；六楼及以下项目形象进度达到首层的，可以办理商品房预售许可证。

今年12月，唐山的预售基金政策进一步放宽。唐山市住房和城乡建设局发布《唐山市商品房预售资金监管办法修订草案（征求意见稿）》，将2015年5个指定节点提取重点监管资金的节点数增加到至少8个，并增加了可提取金额。按照2015年的政策，类似项目的建设比例为1/3时，只能提取30%的资金。这一次，这一金额被提高到不超过监管总额的35%。

今年8月，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议发布了一个重大信号：重点房地产企业资本监管和融资管理规则的形成。

这算是之前房地产市场“三条红线”的靴子落地。虽然没有公布具体细节，但市场普遍认为，房企将面临三条融资红线：——。剔除应收账款后，资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金-短债比率不得低于1。

在这种传言下，房地产企业加快了销售和付款，并通过equ缓解了财务压力

作为改革的先行者，广东省房地产协会于2018年9月21日发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》号文件，指出商品房预售制度存在项目未完、违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争低效等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。

但当年5月至10月，广东省中山市共推出了16个有明确现房出售条件的住宅用地(即要求开发商直接出售已形成待售且证件齐全的商品房)，其中3个以拍卖方式出售，1个仅以底价出售。

“该政策鼓励交付现有住房。本质上还是希望降低房地产市场的高周转率。在预售条件下，开发商可以借用业主的资金作为无息资金，加快资金周转。”某知名券商房地产分析师陈远(化名)表示，企业更关心回报率。如果政府能在现有住宅交付中收取土地出让金时给予一定的优惠，一些企业会愿意尝试。特别是在一些供需矛盾非常突出的城市，会有财力雄厚，希望在一线城市保持品牌影响力的企业进行战略交易。但在大多数二三线城市，房地产市场的供需矛盾并没有那么大。如果有选择，企业会优先交付期房。

陈远为中国青年报和中国青年网的记者算了一笔账：从征地到卖地大概需要两年时间。房地产企业借贷的资金成本在10%以上。即使不考虑增加的管理成本，只考虑施工所需的资金使用成本，成本多21%左右。

前述调查还以广州为例，比较预售时间节点的变化对房地产企业利润的影响。预售制度由三分之二主体改为结构封顶，净利润下降0.47个百分点，内部收益率下降3.47个百分点，完全出售(从征地到出售两年)分别下降2.44%和9.44%。

“预售下的‘高周转率’战略在某种程度上将房地产开发异化为资本运营。”广东省住房政策研究中心首席研究员、副主任李说。

预售制会取消吗

虽然预售制度政策旨在帮助开发商合理利用杠杆加快房地产开发项目进度，提高资金使用效率，减轻财务压力，保证项目及时交付，但在实践中，买家“出问题”甚至遇到未完成的建筑的情况仍时有发生。

昆明异幸福城小区是一个承诺在2015年买房时交房的“幸福城”。到2020年，水、电、气还是会堵，连门窗都不装。有的家庭把积蓄都花光了，还要交房贷，买不起其他房产，租不起房子。他们只能住在未完工的建筑里。

李认为，这些问题的根源不在于预售制度，而在于监管。“从本质上讲，‘预售按揭’符合商品房消费规模大、门槛高、成本高的特点。通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本和降低房价，开发商和购房者可以实现双赢。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认同这种烂尾楼其实和过去投入大但产品营销差有关，所以其实是烂尾楼的一种新情况，就是企业对资金控制不到位，导致项目出现各种问题。

在李看来，中国对预售制度的要求更严格，高于许多发达国家。李通过许多话题与开发商、地方政府和银行接触。他直言不讳地表示，银行缺乏足够的监管动机，这也是因为他们认为

颜跃进建议银行要避免一种冲动，就是有时候银行不仅要监管这样的企业，还要配合这样的企业，这样就容易架空。“监管本身是和预售挂钩的。如果是现有的房子，监管本身的意义并不大。”

在新冠肺炎肺炎疫情期间，一些城市降低了预售资金的门槛。李指出，一些地方政府高度依赖房地产，被迫采取降低预售门槛等措施，但后续可能会出现许多未完成的问题。

那么，预售制度会被淘汰吗？

李认为，从目前我国开发商融资模式单一、高地价下的“招标、拍卖、挂牌”、高房价和巨大的供需矛盾等情况来看，短期内取消预售的可能性较小。

“不过，基于政府‘分销服务’的改善和行政审批的改革，更有可能完善预售制度。比如提高预售门槛，所有预售都会封顶；比如上面提到的加强预售资金监管，截留部分资金，保证住房和公共建设质量；再比如热点城市已经开展了试点销售，一二线重点城市或者广东浙江等热点省份，存量房屋规模较大。实施新的土地供应出售不会影响短期供求关系。”李告诉中国青年报和中国青年网的记者。

如何监督流程？李建议把握四个关键节点：一是预售审批对于不同形象进度要求的低级、高级、中级和高级是否严格；二是项目资金是否到位，是否属于自有资金；第三是是否严格遵守了“预认证、售后”(即先审批规划许可，再审批预售)的程序；四、预售资金(首付、按揭贷款)是否严格按照项目进度进行分配。

业主应该如何规避烂尾楼风险

北京金律师事务所主任直言不讳地表示，有必要认识到一个基本现实：业主往往是最笨的，也是最容易没钱的。

王雨辰表示，这是因为，当开发商的资金链断裂时，民间资本和各大银行会第一时间采取行动，第一时间起诉，查封所有可以第一时间查封的资产。包括很多业主购买的房子。一旦相关判决生效，这些民间资本和银行会在第一时间向法院申请强制执行，拍卖查封的财产，尽可能将开发商名下的钱全部拿走。

在此之前，开发商经常转让房产。“利用施工单位虚报工程款，利用员工虚报工资，这不是什么秘密。”

王雨辰做过很多烂尾楼的案例，接触过很多不幸买了烂尾楼的业主。他说：“有时候有种恨铁不成钢的特殊感觉。”

“该拍的时候就不要拍了，等开发商或者其他业主折腾，梦想搭便车，等到最后一个房间和钱都空了。往往错过挽回损失的机会。”他建议，一旦发现自己买的房子快要竣工了，必须立即行动，团结所有值得团结的业主，使用一切合法合规的法律手段。

比如天津静海某项目开发商资金告破，在告破前，建设单位将购房预付款转移，规避资金监管。在维权过程中，相关部门做了一些垫资，关闭了一些项目。这部分业主成功收回了自己的房子。部分业主通过民事诉讼解除了商品房买卖合同和银行按揭合同。

特别是，王雨辰指出，很多人可能有一个误解：房地产早就关闭了，银行、债权人和建筑商都被查封了很多次。施工方有优先受偿权，银行和债权人有抵押，即使起诉也拿不回钱。

“相对于建造人和抵押权人的优先权，还有一种优先权，即购买人的基本债权优先。”王雨辰提醒道

一个有效的警示就是尽量避免一些小户型的房企。陈远表示，业内普遍的共识是，在未来阶段，小房企的生活可能会更加艰难。

“比较大的，前30甚至前10的房地产企业都有比较稳定的推广空间和战略格局。在一些地区，领先的房地产企业每年的销售额只有几十亿元，但现金流和负债率相对安全。我们觉得问题不是太大。”陈远表示，排名在300-500的房地产企业都很期待冲上前100，风险比较大。宏观环境不太利于这类企业加速扩张，已经走上了扩张之路，只能依靠新项目以土地为抵押收回资金，以维持企业的高速运营。

陈元强调，这类企业从公开市场融资能力有限，没有公开发行债券的能力。在信托相对紧张的情况下，他们受益于流动性扩张的货币环境，受影响不大。但压力可能会继续加大。

“很多经济能力差的开发商可能会在这场风暴中被掀翻，淹没在历史的长河中。一般来说，如果可以选择，同等条件下，买家往往会优先选择实力和地位更强的房企。”王雨辰说。

来源：中国青年报