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租赁贷款利率高达15.8% 链家如何免费租公寓压榨年轻人

近日，第二大长期租赁服务商蛋壳公寓爆出资金链断裂跑路的消息，再次引发外界对长期租赁公寓商业模式的质疑，也给行业龙头——链主带来压力。从本质上来说，《自由》的运营模式和《蛋壳》和《青客》没有什么不同。在这场全行业崩盘危机中，还能自由持续多久？

或许是为了打消租客的疑虑，17日，子介官方微博表示，近期的行业动荡不能随便影响，“一切都好随便，大家都可以安心生活”！

然而，下面的评论被推翻了。有很多免费房东抱怨在北京大规模停租免费，拒绝支付违约金；据说可以自由打电话给房东，要求减租，否则就解除合同；也有很多租客投诉。有的租客声称可以在合同期限届满前单方面解除合同，只给租客一个月的搬迁时间。

据部分网友介绍，之所以大面积自由退房或要求减租，说明前期高价囤房给资金链带来了很大压力，难以维持。特别是在疫情影响下，其经营状况并不比蛋壳公寓和青客公寓好多少。

租金贷规模可能达百亿

众所周知，就是用杠杆野蛮扩张的运营模式碾压蛋壳公寓，用杠杆支撑的主要手段就是房租贷款。在鼎盛时期，蛋壳公寓租金贷的比例高达91%。去年，其租金贷比例仍然超过65%。

链家的租房贷款比例可能比蛋壳公寓低。该官员多次表示，其租房贷款比例低于监管要求的30%，但这几年没有披露任何相关数据，外界难以相信。

自由17日的公告宣称“自由从来不要求客户以年付或房租贷款的方式支付”，如果客户选择房租贷款，会得到充分告知。真的是这样吗？

关于新浪的“黑猫投诉”和投诉，很多大学毕业生抱怨自如管家以“免息、免押金”等话语诱导他们分期付款，但并未明确告知要利用他们的信息向银行申请信用贷款。

事实上，根据租户的投诉和媒体报道，免费员工不遗余力地在海盐大学毕业生项目中推广租赁贷款。

根据自由披露的信息，到2019年底，一个人手中的房间数量超过了100万间，是蛋壳公寓的2.5倍。即使按30%的租贷比计算，有贷款的房间数也高达30万。按单间月平均租金2500元(参考同行业平均租金)，年租金3万元，另加10%服务费，自如租金贷的规模或高达100亿元。

其实北上广深等一线城市的房子数量比较大，租金水平也远高于上述数字。因此，实际租金贷款的规模可能更高。

上百亿的租金贷规模为自如提供了一个可以加杠杆的庞大资金池。

在免租金贷款模式下，承租人只支付第一个月的租金和押金，其余11个月的租金和服务费由承租人向银行、信托等金融机构申请租金贷款支付。之后租客每月按时还贷。

另一方面，银行和信托公司将一次性支付11个月的租金，通常按季度向房东这就意味着，自如手中至少可以沉淀三个季度的资金（租金加租客的押金）。支付租金

所以通过租客自由获得的可支配资金应该是50-70亿元。这些资金可以用来进一步储备房子，然后通过租房贷款收回资金，这样杠杆越来越高。这种资金不匹配的杠杆游戏风险很大。只要入住率或租金下降，运营商的资金链随时会断裂。

从金融的角度看，这纯粹是一个资金池业务，企业为了自身商业利益野蛮扩张，却将风险全部转嫁给金融机构和租客。

这几年蛋壳和免费高风险金融活动被冠以各种创新口号，颇具讽刺意味。

据公开报道，2020年3月，风险投资基金大赌王孙正义旗下的软银向Freehand投资10亿美元，其中5亿美元为直接投资，另有5亿美元从链家创始人左晖等老股东手中购买了5亿美元的股份。

也就是说，自如尚未上市，左晖等人就火速套现了5亿美元（约合35亿元人民币）。

多么完美的生意！

左晖和其他人可以套现数十亿美元，应该感谢数十万申请租房贷款的年轻房客。这些年轻租客很大一部分是刚走出校门的大学生。他们没有收入，缺乏足够的金融知识。很多人对房租贷款一点概念都没有。另外，很多中介故意含糊不清，不如实告知，导致一毕业就莫名其妙的信用贷款。

另外，这是一笔不低利息的贷款！

自如租金贷实际利率是多少？

免租金和贷款利率有多高？根据免费官网，其支付方式分为月付、季付、半年付、年付，并自由标注小红字“推荐”租户支付半年付、年付。问题是，年轻人哪里能一次交半年或者一年的房租？

免费推荐的方式是“自如客专享分期”.

我们发现“自私自利、独享的分期付款”充满了许多陷阱。比如租赁期限为一年，承租人的贷款金额为(月租金和月服务费)12个月，但贷款期限只有11期，也就是说承租人的月还款额远大于实际租金。

另外租客还要交房租，具体标准是每期利息=贷款总额0.57%。

0.57%的月息看上去不高，但这是等额本息还款方式，其实际年化利率远远高于这个数字。?有多高让我们用一个自由租房的实际案例来计算一下。

免费公寓一套小两室房月租5190元(分期付款)，一年贷款总额为(5190332)12=66264元；加每月存款5190元，相当于一次性支付71454元。

租客每个月要还贷款机构多少本金？按11个月计算，每月还款本金6024元。

除了本金，租客还要付利息。根据上述金额，每期利息=662640.57%=378元，年利率=37811=4158元。

因此，承租人每期需偿还的本息=6，024，378=6，402元。

惊讶不惊讶？意不意外？租自如一套房子，服务费和利息占租金的23%。

为了清楚地显示免租金贷款的真实利率，我们做了一个表格。虽然官网上随口声称其月利率为0.57%，但也有租客声称其实际月利率为0.675%，我们是按照这两种不同的月利率来计算的。

另外，由于租客要交一个月的押金，等于无偿占用租客一年的资金，其费用应包含在租金率内。当然，租客也可以交租金，但要购买所谓的“无投注”，并支付相当于每月租金8%的费用。

因此，自如就是要强占租客押金8%的年收益。,说到底，当我们计算时，我们将使用8%的年化利率来计算存款利息。

结果显示，在月利率0.57%的情况下，租客实际承担的借款费率为12.36%；如果计入押金利息，则实际费率为13.68%；

在月利率0.675%的情况下，租客实际承担的借款费率为14.52%；如果计入押金利息，则实际费率为15.84%。

14%-15%的贷款利率高吗？

近日，目前我国首套房贷的利率为5%左右，二套房利率也不到6%。最高法院宣布，民间借贷利率最高保护限额为LPR的4倍，仅为15%左右。通过各种借口和隐藏的陷阱，向以大学毕业生为主的年轻人免费收取如此高的利率，并称之为“海燕工程”，是非常虚伪的。在这方面，刚刚被停牌的蚂蚁集团光明正大得多，至少后者有勇气公开披露其贷款利率在15%左右。

而免费使用月息0.57%的数字游戏来掩盖15%的高利率的，却是不太懂金融知识的年轻人。

这样一个不诚信的公司准备在美国上市，把中美两国的监管机构当成空气了吗？