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房价会降到哈尔滨:人均GDP在省会垫底 网友:五折不便宜

房价在跌，但是谁来买呢？以哈尔滨当地的购买力，在零下20度的天气里，要实现楼市回暖并不容易。

燃气金融(ID:chaintruth)原文

作者|侯艳婷

编辑|饶

冰城的冬天特别冷，尤其是楼市。

2020年12月14日，国家统计局发布了《2020年11月70个大中城市商品房销售价格变动情况》统计数据。11月，哈尔滨市新建商品房和二手房销售价格分别下降0.3%和0.5%。这也是自今年6月以来，哈尔滨二手房价连续第6个月环比下跌。

根据房价在下跌，买房的人也在减少。易居数据中心的最新数据，11月，哈尔滨六区商品房销售6099套，比2019年11月下降30%。

上个月刚刚出台楼市“十四条”的哈尔滨，是全国第一个公开支持和鼓励开发商降价卖房的城市。

新政发布后，哈尔滨的开发商搬家了。一位开发商告诉福安金融，很多楼盘很快就落实了政府政策，比如与企事业单位的团购活动。"自去年12月以来，许多待售房产都在开展各种促销活动."

双12那天，哈尔滨市中心道里区一个项目的销售告诉燃财，他的房产推出了一项“12.12购指定房源，终身免物业费”活动，“直接减免50年物业费，或者一次性扣除20年物业费。”这种优惠力度全国罕见。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，哈尔滨“救市”的背后，反映了东北楼市疲软的事实。近几年东北商品房交易面积在2017年达到高峰，之后交易规模持续下滑。2020年疫情突袭，加速东北楼市下滑，成交量价已连续数月下降，去库存动力在减弱，市场下行压力可见一斑。

房价在跌，但是谁来买呢？以哈尔滨当地的购买力，在零下20度的天气里，要实现楼市回暖并不容易。

值得注意的是，在此之前，河南等地很多房地产企业都在召开闭门会议，明确表示要稳定房地产，不要先降价。换句话说，哈尔滨的做法不是房地产行业的共识，没有其他城市跟进。

房价会比哈尔滨低，但是哈尔滨楼市能不能回暖，要看很多因素。

购买力弱

买不起房不仅是北上广面临的问题，也是哈尔滨很多普通白领面临的问题。

萧宁，1994年出生，2017年从南方一所普通本科学校毕业后选择回到家乡哈尔滨。在过去的几年里，萧宁做过基本工资2000元的房地产经纪人，在一所中专的教育和工业部做过月薪2800元的宣传人员，做过月薪4500元的互联网公司。

“基本上我能找到月薪3000-4000的普通工作，只有销售性质的工作才能赚到更多的钱。还有2018年考上公务员的同行，月薪也是4000。”微薄的工资使买房成为一种奢侈。“目前的收入，想买房，必须有父母的支持。”

正如萧宁所说，哈尔滨的房价与当地工资形成鲜明对比。现在在哈尔滨市区很难找到单价一万元的房子。好地段的老小房子一万多元/平米，新区更是一万五以上/平米。楼龄10年以上的二手房也需要7000-8000元/平米。

据哈尔滨某开发商介绍，在哈尔滨，中心区南岗、道里的购房者大多是周边的改善家庭，这些地区的新房均价在15000元/平米以上。

融创冰雪阴影资本在松北区的楼盘销售也告诉福安金融，目前哈尔滨江南区新楼盘价格偏高，客户购买力下降。江北区新楼盘均价在12000元/平米左右，整体价格不低。“很多年轻人负担不起，受疫情影响。很多客户都在观望。”

黑龙江省和哈尔滨市房地产商会秘书长杨贺对福安金融表示，大多数在哈尔滨买房的人都是有需要的。那么，哈尔滨有那么多人只需要买这么大一笔房产吗？

90后，大家都出生在哈尔滨，就读于当地大学，毕业后没有离开家乡。现在从事医药行业。

“哈尔滨没有工业，没有更好的政策，招商不成功。我大学同学只有几个留在哈尔滨，没人愿意留下。”方帆是留在哈尔滨的极少数年轻人，但在哈尔滨，国企月收入三四千元。“像我这个年纪，在私企工作，工资三到五千块。”对他来说，买房不容易。

2016年，方帆在哈尔滨道里区以5700元/平米的价格买了一套二手房。他告诉《燃烧的金融》，“在哈尔滨买房的是当地的中产阶级，另一个是想结婚生子的家庭，一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人，以及在外工作的哈尔滨人。”

在外地工作的哈尔滨人回国买房，也是哈尔滨主要买家的一部分。阿威和王赢都是哈尔滨人，在北京工作，都在哈尔滨买房。

“2018年在香坊区买的房子。我和我的两个大学室友买了同样的房产。小区离我老家比较近，单价8000元/平米左右。”阿伟说，哈尔滨有很多朋友要回家买房。大家打算在外面好好干几年，然后回哈尔滨生活。“哈尔滨生活成本高，房价不低，但是没有大企业，人才留不住。留下的最基本的就是进入体制。”

2016年，王赢以99万元的价格在松北区购买了一套江景房，单价约为7000元/平方米。经过2017年的涨价周期，该区二手房价格已达到15000元/平方米。“作为一个哈尔滨人，基本上大家都会回去买房，但是回去上班是不可能的。”

另外，哈尔滨房价收入比10.1，收入与房价差距过大(国际正常水平在3-6之间)，高于成都、青岛等城市。

来源/网络燃油财务截图

收入低导致哈尔滨人口流失严重。统计公报显示，2014年至2019年，哈尔滨市登记总人口逐年减少，从987.3万人减少到951.3万人。根据《国家经济战略》的数据，哈尔滨是人口外流最严重的省会城市，过去三年外流人口16.5万人。

三三和他的妻子都来自哈尔滨，但现在他们在上海生活和工作。作为一代独生子女，他说他父母以后肯定会被带出去。即使不能留在上海，也可以在嘉兴、湖州等周边城市定居，那里的房价和哈尔滨差不多。“两个人的外流直接带走了两个家庭。没办法，哈尔滨真的没有合适的就业单位可以选择。”

在谈到哈尔滨的就业形势时，哈尔滨的一位网友说：“如果能尽可能多的去国企，就尽可能多的去事业单位，还是要走出去做一个创新型的行业。在哈尔滨，缺的人估计是销售人员、课程顾问、房产中介、营销等销售岗位。”

2019年，哈尔滨人均GDP为4.88万元，居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一。

事实上，哈尔滨本地买房能力确实在下降。据易居数据中心统计，哈尔滨新房月均成交量从2019年的74亿元下降到现在的48亿元，一年的销量几乎减半。

来源/易居数据中心燃财截图

如果降价卖房从去库存周期来看更为直观的话，宜居研究所《100城库存研究报告》显示，在10月，2020年以来，哈尔滨市场还一直处于供过于求的状态。

为了促进房地产市场的解禁，让更多的人买房，哈尔滨在其他城市推出了罕见的宽松政策。11月18日，哈尔滨推出“十四条”政策，在全国楼市引起轰动。其中，支持异地缴纳公积金的员工在哈萨克斯坦申请公积金贷款，灵活就业人员连续缴纳公积金六个月后可申请贷款，商住公寓享受相同的住宅政策(房贷、民用水电费)。最直接的就是鼓励开发商打折降价卖新房，业绩好的房企也能拿到奖。

随后，哈尔滨房企做出了回应。据《哈尔滨日报》报道，2020年11月22日，“买房子造福人民，住在家里，发展产业”哈尔滨冬季房展拉开帷幕。28家房地产企业提供了70多个项目和1.2万套商品房，推出了各种价位的促销房，优惠力度从20%到95%不等。有的企业还推出了同价位的特价房。

12月5日，哈尔滨道外区也开始了商品房购买季。12月5日至31日，道外区7个房地产项目购买了不超过144平方米的商品房，可获得每平方米200元的财政购房补贴。

来源/哈尔滨市人民政府网燃财经截图

杨贺告诉燃烧财经，六大城区道外区供过于求的现象更加突出。购房补贴政策有很大的销售效果。12月5日，有60多套购买意向。"但这种补贴政策不太可能在其他地区推广."

开发商为了促销，用尽了各种降价手段，九折是常态。恒大松北区单套房来源减少高达35.6万元，道里区某楼盘“买120平米以下的房子，给1.5%房款的等额购物卡；购买120平方米以上住房，给予相当于总房价2%的购物卡”；融创推出99元换10万元“家电大礼包”项目，部分项目推出总价10万元优惠。

从公布的数据和燃料金融的调查可以看出，均价在10000元/平米以下的项目更受欢迎，比如位于哈尔滨香坊区的万科智慧未来城，均价在9500元/平米左右。壳牌的一位中介告诉燃烧金融，“这个板块现在特别火，我们最近30%到40%的交易都来自这个板块。”

关于哈尔滨公开鼓励房价下跌的政策，杨贺认为，“政府鼓励降价，更希望开发企业在这样的市场环境下表现出诚意，促进市场成交量的增加，但人民的购买不会购买。买房心态下降，期待进一步降价，会不会带来进一步的观望态度？”

哈尔滨楼市能回暖吗？

“哈尔滨经济负增长，东北GDP总量倒数，房价打五折不便宜！”社交平台上一位网友的留言代表了哈尔滨大多数当地居民的心声。

黑龙江省会哈尔滨，副省级城市，东北四大城市之一，面积5.31万平方公里，常住人口1076.3万。上个世纪，哈尔滨因其重要的地理位置，是中国北方重要的国际商业城市，也是国家重点建设的重工业基地。1978年，哈尔滨是十大经济城市之一。

来源/泽平宏

然而，随着时间的推移，哈尔滨的地位急剧下降，经济发展也不尽如人意。2019年，哈尔滨是全国唯一人均GDP不足5万元的省会城市，人均GDP在全国省会城市中最低。

哈尔滨官方数据显示，2020年前三季度全市GDP总量3428亿元，同比下降3.3%，今年增速尚未转正。在全国GDP 50个GDP城市中，哈尔滨在2019年排名第42位，是15个副省级城市中的最后一个，但在2020年前三个季度下降到第47位，落后于台州、洛阳、临沂等三线城市。

来源/第一财经

在大连、长春、沈阳、哈尔滨四个东北城市中，2020年前三季度，长春GDP领先，哈尔滨垫底。

哈尔滨去库存周期为23.1个月，也就是需要两年时间才能卖完现有的新房库存。

2019年，哈尔滨实现第二产业增加值1127亿元，占当年GDP的21.47%。按照国内目前的发展阶段，如果一个地区的工业增加值占当年GDP的比重不到35%，则认为存在“产业空心化”的趋势。

作为黑龙江的省会城市，哈尔滨的工业产值不断下降，进入产业空心化的状态。

2020年前三季度，长春GDP增速达到3.1%，成为东北四市中唯一一个正增长的城市。长春前三季度GDP 4769.5亿元中，第一产业增加值252.4亿元，第二产业增加值2091.5亿元，第三产业增加值2425.7亿元。哈尔滨前三季度第一产业增加值178.1亿元，第二产业增加值811.1亿元，第三产业增加值2448.8亿元。

除长春外，哈尔滨第二产业增加值前三季度也落后于大连(2029.4亿元)和沈阳(1520.7亿元)。与长春相比，哈尔滨第二产业产值的差距越来越大。哈尔滨第一产业和第三产业增加值之和跟长春相差无几，而第二产业产值不到长春的一半。

而且哈尔滨在新兴产业发展上远远落后于沈阳、大连、长春。2019年，哈尔滨市只有812家国家级高新技术企业，而长春市有1322家，沈阳市有1836家。

房地产开发行业在哈尔滨经济中占有重要地位。2019年，全年房地产开发投资比上年增长6.1%，占全市固定资产投资的59.6%。哈尔滨市商品房销售面积964.8万平方米，下降8.2%，其中住宅销售面积下降10.4%；商品房销售额达到957.1亿元，下降1.1%。根据957.1亿元的数据，哈尔滨的房地产开发仅次于最大的工业农业(1076.5亿元)。

换句话说，尽管哈尔滨经济下滑，但房地产开发仍是哈尔滨经济的主要组成部分。

哈尔滨一直在寻求经济转型，但依靠房地产开发投资刺激经济发展仍是重要途径。因此，从2019年的数据来看，哈尔滨第二产业总量也在东北四城中垫底。对于追求“工业振兴”的哈尔滨来讲，这样的成绩未免不太理想。前11个月有97笔土地交易，供应面积595万平方米，同比增长106.1%，只是因为土地收益不可或缺。然而，2020年以来，尽管楼市供过于求，哈尔滨在土地供应上仍然热情，市场并不能消耗这么多房产

在批发《哈尔滨十四条》的当晚，黑龙江省省长王在亚布力论坛上表示，黑龙江省将秉承“把好资源给好企业，让好企业有更好的发展”的理念，以为突破口，推动经营环境转型。

“在计划经济时期，资源的丰富奠定了北方重化工业的优势，所以领先于南方.在2008年底的“4万亿”投资之后，南北市场发展的差异凸显出来。南方正在迅速转型升级，发展高科技产业，而北方则逐渐衰弱。”鉴于中国南北差距明显拉大，恒大集团首席经济学家(副总裁级)、恒大研究院院长任泽平撰文分析

面对哈尔滨经济转型的困境，普通人无能为力。

“姥姥家在双鸭山友谊农场第八分店，姥姥家在七台河。我小时候主要住在这两个地方。一个是苏联式的集体农庄，一个是煤炭功能城市。当时七台河矿务局的话语权比市政府还大，这在南方是不可想象的。”三三回忆起过去家乡的繁华。“现在每年都需要财政补贴，需要产业没有产业，需要人口没有人口。通过考试的人不会回来了

*标题图来自pexels。应采访者要求，萧宁、阿伟、王赢、方帆、三三都是假名