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中小房企排队上市 大唐地产结束听证 净负债率超过1000%

正文| AI财经学会蒋蛟

编辑|张硕

11月25日晚，大唐集团控股有限公司(以下简称“大唐地产”)通过香港联交所上市听证会，拟融资2亿美元(约合15.6亿港元)。计划11月底建书，12月中旬正式上市。

据透露，大唐集团筹集的资金将用于房地产开发项目、偿还部分银行贷款和一般营运资金。

近年来，随着大唐房地产的快速扩张，负债率不断上升。2016年至2018年，大唐地产净负债率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%和408.8%。虽然大唐房地产的净负债率在2019年大幅下降至119.2%，但主要是由于2019年股东注资的增加。

业内人士认为，大唐地产面临巨大的资金压力，在住房融资不断收紧的背景下，上市可能是大唐地产的生命线。

高负债下急于扩宽融资渠道

其实起源于福建的大唐地产上市并不顺利。早在2008年，大唐地产就开始计划上市，但因金融危机爆发和创始人去世而搁浅。2019年11月29日，大唐地产首次提交招股说明书，今年5月31日，在六个月有效期刚过一天，再次提交招股说明书。

根据更新后的招股说明书，2017年、2018年、2019年和2020年上半年，大唐房地产实现售房收入分别为34.03亿元、52.31亿元、77.72亿元和15.84亿元，占同期的比重。总收入分别约为84.7%、95.2%、95.9%和88.7%。公司总收入的复合年增长率约为42.0%，净利润的复合年增长率约为23.2%。

2017年，大唐地产销售额首次突破100亿元，公司进入发展快车道。高速增长的背后，离不开大量资金的煽动。招股书显示，大唐地产2016年至2018年的净负债率分别为1085.3%、1087.9%和408.8%。

2019年，大唐地产净负债率大幅下降至119.2%。大唐房地产解释称，主要是由于2017年至2019年上半年留存收益持续增加以及2019年上半年公司股东增资所致。

截至2020年6月30日，大唐房地产的预计资产负债率为84.7%，净负债率为128.5%；现金与短期贷款比例为1.34，触及两条融资红线(净负债率大于100%，现金与短期负债比例小于1倍)。

值得注意的是，大唐地产的融资渠道过于单一。截至2019年12月31日，大唐地产银行贷款占比56.6%。其中，民生银行贷款支持25.06亿元，占截止贷款总额的32.3%。

随着严格监管政策的出台，房企面临融资渠道的进一步收紧。在这种背景下，大唐地产走向香港股市，被认为是缓解其财务压力、分散融资风险的有效渠道。

只为续命？中小房企排队上市

大唐地产在香港上市也反映了中小房企的发展困境。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，行业融资两年来趋紧，新冠肺炎疫情被袭，境内外融资节奏被打乱，到期债务不堪重负。每一个门槛对于布局单一、尚未上市的中小房企来说都很难。

上市融资已经成为许多中小企业的救命良药。从很多上市房地产企业的融资原因来看，主要是为了偿还前期到期债务，补充营运资金。此外，房地产企业加速上市也与行业整体发展投资处于较高水平，需要大量现金流有关。

根据壳牌研究院的数据，截至11月2日

“如果连续三到四年不能满足业绩正增长，或者市场小，负债率高，这些都会对通过审计产生影响。”在业内人士看来，企业交付失败与自身业绩和房地产企业发展有关。

2019年3月，HKEx发布《窗口指导意见》，明确列出拒绝企业IPO申请的9个理由。其中，上市、财务业绩倒退、董事/拥有重大利益的人员或控股股东不合适、业务可持续性、申请人在HKEx上市资格中扣除非常规收入后未达到最低净利润要求、申请人未达到创业板转HKEx主板上市的资格要求、保荐人未达到独立要求。

但上市虽然可以缓解中小房企的迫切需求，但上市后仍可能面临认购不足、股价破碎、估值偏低等多重风险。

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