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恒大地产今日香港上市:市值946亿港元 是今年规模最大的地产股首次公开募股 上市首日即破纪录

“21家基石投资者共认购8.1868亿股，约占50.49%。”

这篇文章早就为首次公开募股出了名

作者|天空

根据此次IPO，恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大地产”)今日(12月2日)正式在港交所挂牌上市，股票代码为06666.HK，华泰国际、瑞银、农行国际、建行国际、中信证券、海通证券为共同发起人。

截至93，336，055，恒大地产股价为每股8.75港元，较发行价8.80港元微跌0.57%，市值达946亿港元，仅次于碧桂园服务的1，269亿港元，暂居港股市值第二。

全球共发售1，621，622，000股，其中162，163，000股在香港公开发售，其余1，459，459，000股在国际配售。每股发行价定为8.80港元，位于8.5港元至9.75港元区间的低端；扣除全球发售的承销费、佣金和预计应付费用后，全球发售的净收益约为69.18亿港元，成为地产股历史上真正的融资大王。

恒大地产的投资者阵容可谓豪华。本次IPO引入深交所凯尔、SensePower Management Limited、江西星美等21家基石投资者，共认购8.1868亿股，占超额配售选择权行使前已售出股份总数的50.49%；今年8月，恒大地产也启动了一轮IPO前融资。华泰国际大湾区有限公司、中国房地产创始人刘銮雄之妻陈凯云、云峰基金、腾讯、农行国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家战略投资者共投资235亿港元。当时，它们的估值超过了750亿港元。

基石投资者认购(来源：要约定价公告)

恒大地产表示，IPO筹集的资金约65%将用于战略收购和投资，约15%用于开发增值服务，约8%用于升级信息系统和设备，约2%用于招聘和培训人才，另有10%用于营运资金和其他一般企业用途。

截至目前，年内共有13家物业公司在香港敲钟，其中恒大地产仅用64天就完成了从展示到上市的全过程，创下物业管理公司在香港上市时间最短的新纪录。在众多的新地产股中，最近上市的世茂服务、金科服务、融创服务是最抢眼的，因为它们都是从前20名甚至前10名的地产公司分出来的。与其他三家相比，我们可能会看到恒大地产的优势和不足。

从量上来说，恒大地产当之无愧第一。截至2020年6月30日，恒大地产已签约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务和/或社区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市和香港280多个城市，总管理面积约2.54亿平方米，签约面积5.13亿平方米。

同期，金科服务、融创服务和世茂服务的管理面积分别为1.3亿平方米、1.05亿平方米和8570万平方米，合同面积分别为2.56亿平方米、2.32亿平方米和1.26亿平方米。无论是签约还是管理，恒大地产的规模都是第二名的近两倍，呈现出规模碾压的趋势。

四种量表的比较(来源：招股书整理)

事实上，2019年，恒大地产在全国百强物业服务企业覆盖城市数量上排名第二，签约面积排名第三，管理面积排名第四。恒大地产因为项目多，规模效应没那么明显。这个值是187，600平方米，只比融创提供的159，700套住房多一点，但比b提供的266，300套住房少一点

在收益和利润方面，由于在管理领域的优势，恒大地产也需要强势。2017-2019年和2020年上半年，收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元和45.64亿元，同期净利润分别为1.07亿元、2.39亿元、9.313亿元和11.48亿元。

与其他三家公司相比，2019年收入超过20亿元，最高净利润只有4亿元，难以形成强有力的竞争。说到比例，恒大地产的优势不再明显，毛利率和净利率分别从2017年的9.8%和2.4%上升到2019年的23.9%和12.7%；单从2019年的数据来看，恒大地产的毛利率是四家中最低的，仅有融创的净利润略超过9.6%。

四个相关利润比率(来源：招股书)

但2020年上半年，恒大地产迎来了业绩的大爆发，毛利率上升至38.1%，净利润率上升至25.1%，均位列四强之首，但这种令人印象深刻的业绩能否维持，仍需时间验证。

物业管理行业特别注重物业公司的第三方拓展能力。纵观四大公司，恒大地产无疑是最依赖母公司的。截至2020年6月底，恒大地产仅管理的13个项目，约102.4万平方米，来自独立第三方，这意味着管理的项目99%以上由母公司及其关联公司和合资公司承担，近100%的物业管理服务收入来自关联方。

四家公司向外扩张(来源：招股说明书整理)

相比之下，金科的外联能力最好。2020年上半年，其第三方项目面积占48.5%，贡献其物业管理服务业务收入的36%。鉴于收入比例和面积比例严重失衡，金科服务实际上采用了低价推广模式。但就恒大的物业费而言，其第三方物业月平均收费达到2.28元/平方米，高于其住宅物业2.14元/平方米的平均收费，似乎摆脱了低价延伸的一般路径。然而，仍然很难断定延期是有限的。

目前，物业管理的外延正在扩大，社区增值服务被作为先进物业管理的一种手段。恒大地产社区增值服务收入从2017年的5.7%增长到2019年的7.8%，2020年上半年进一步增长到11.1%，确实在向先进水平迈进。

相比之下，融创服务稍显滞后，社区增值服务贡献率仅为3.4%，金科服务与恒大地产持平，世茂服务高达26.7%。

综上所述，可以看出，在最近上市的物业龙头物业公司中，恒大的物业在规模和收益上是有优势的，盈利能力还有待观察，而其关联方则要防范其严重依赖。